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マンションの暴落待ちはリスク大

カテゴリー: 不動産投資

近年、少子高齢化や人口減少を背景に、不動産市場の将来を不安視する声が高まっています。特に「2025年問題」と呼ばれる、団塊の世代が後期高齢者となる年に、不動産価格が大きく下落するという予測は、不動産投資を検討されている方にとっては大きな関心事でしょう。

しかし、本当にマンション価格は暴落するのでしょうか?「暴落待ち」という戦略は、果たしてかしこい選択なのでしょうか?本記事では、これらの疑問に答え、かしこいマンション投資のヒントをお伝えします。

不動産大暴落は2025年にやってくる?

「2025年に不動産価格が大きく下がる」という予測が注目を集めています。その理由として挙げられるのは、以下のような要因です。

不動産大暴落

1. 「2025年問題」

2025年問題とは、団塊の世代が後期高齢者となり、社会保障費の増大や労働力不足が深刻化すると予測される社会問題です。この問題が不動産市場にどのような影響を与えるのか、多くの人が注目しています。

一般的に、2025年問題によって不動産価格が大幅に下落するという見方がありますが、実際のところはどうなのでしょうか。2025年問題が不動産市場に与える可能性のある影響としては、以下の点が挙げられます。

  • 高齢者の不動産売却: 高齢化が進み、相続や施設入所などを理由に不動産を売却する人が増える可能性があります。
  • 空き家増加: 高齢者の死亡や転出などにより、空き家が増加する可能性があります。
  • 人口減少: 少子高齢化に伴い人口が減少すると、住宅の需要が減少する可能性があります。

これらの要因が複合的に作用することで、不動産価格が下落する可能性は否定できません。

2. 人口減少と空き家問題

日本の人口減少が加速する中で、特に地方の不動産需要が減少しています。マンション市場も例外ではなく、供給過多が懸念されています。

この問題に対応するため、政府は「立地適正化計画」を推進しています。この計画は、都市機能を中心部に集約し、周辺部の過疎化を抑制することを目的としたものです。

具体的には、医療や商業施設などの生活インフラを中心に「居住誘導区域」を設定し、人々が集まりやすい環境を整えることで、効率的な都市運営を目指しています。しかし、この計画の影響で、居住誘導区域外のエリアでは不動産需要がさらに低下し、価格が下落する可能性があります。

一方で、計画の対象となるエリア内では、物件価値が維持されるどころか、今後さらに需要が高まる可能性があります。このように、立地適正化計画は不動産市場における二極化を加速させる要因とも言えるでしょう。

3. 金利上昇の影響

世界的なインフレ抑制政策の一環として、各国で金利が引き上げられています。日本でも住宅ローン金利の上昇が続けば、住宅購入者の減少が価格下落につながる可能性があります。金利上昇が不動産価格の下落につながるのは、金利が上がることによって住宅ローンを借りられる金額が少なくなってしまうからです。こうして不動産の買い控えが起こることで、不動産価格が下がり始めます。

一方、こうした買い控えが起こるのは郊外エリアや地方都市が中心で、国内外の投資家や富裕層が投資対象としている都市部のマンション価格は今後も高騰を続けることが予測されています。こうしたことから2025年も、引き続き好立地の不動産価格は高騰していくことが予測されます。

マンションの暴落待ちはリスク大

「マンション価格が暴落したら購入しよう」と考える人も少なくありません。しかし、暴落を待つことには以下のようなリスクが伴います。

暴落待ちリスク

1. 価格が下がらない可能性がある

不動産市場は複雑で、多くの要因が絡み合っています。たとえば、都市部の人気エリアでは需要が高いため、価格が安定していることが多いです。また、金利が上昇しても、インフレや円安によって資材価格が上昇したり、人手不足が原因で人件費が上昇したりして、逆に建築コストが高騰する可能性もあります。また、都心部の土地不足が価格を下支えするケースも考えられます。暴落を期待しても、実際に価格が下がらない場合には、購入のタイミングを逃すリスクがあります。

2. 購入タイミングの予測はむずかしい

仮に価格が下がったとしても、その底値を正確に予測することは非常に難しいです。市場が回復し始めた段階では、すでに価格が上昇している可能性があります。適切なタイミングを見極められないことで、結果的に高値で購入してしまうリスクも考えられます。

3. 賃貸需要を見逃すリスクがある

暴落を待っている間に、投資用物件の賃貸需要を逃してしまう可能性もあります。特に都市部では、需要の高いエリアでの賃貸収益が安定しており、早めに投資を始めることで長期的な収益を得られるケースが多いです。不動産投資家が増えている中で、暴落待ちで機会損失が生じるリスクは無視できません。

4. 将来の資産価値が不透明である

仮にマンション価格が下がり、従来よりも安価な価格で物件を購入できたとしても、その物件が将来にわたって価値を維持できるかは不明です。暴落後の物件には、立地や建物の品質に問題がある場合も多く、資産価値が回復しないリスクがあります。

マンション投資で物件を選ぶ際に、価格の上下だけに目を奪われていると、投資の失敗につながりかねません。マンション投資では、物件の選び方やエリアの需要動向を慎重に見極めることが重要です。

かしこいマンション投資の物件選び

マンション投資

マンション投資で成功するためには、単に価格が安い物件を探すのではなく、長期的な収益性や資産価値を見据えた物件選びが重要です。ここでは、物件を選ぶ際に注目すべきポイントを解説します。

1. 需要が安定しているエリアを選ぶ

立地はマンション投資の成否を大きく左右する最重要ポイントです。需要が安定している以下のようなエリアを中心に、ターゲットに合った物件を探しましょう。

  • 都市部の中心地:ビジネス街や商業エリアへのアクセスが良い地域は、通勤・通学に便利で人気があります。
  • 大学や大企業が近いエリア:学生や若い社会人の需要が期待でき、賃貸需要が安定しています。
  • 再開発が進む地域:新しい商業施設や交通網の整備が予定されているエリアは、将来的に物件価値が上昇する可能性があります。

2. 物件の品質と管理状態を確認する

物件の外観や内装だけでなく、建物全体の品質や管理状態も重要です。以下の点をチェックしましょう。

  • 耐震性能:耐震基準を満たしているか、また改修履歴があるかを確認します。
  • 管理体制:管理組合の運営状況や清掃・修繕の頻度が良好かどうかを調べましょう。
  • 共用部分の状態:エントランスやエレベーターなどの共用部分が清潔で整備されているかも評価ポイントです。

3. 賃貸需要のターゲットを明確にする

ターゲット層に合った物件を選ぶことで、空室リスクを低減できます。ターゲットとしては、以下の層が考えられます。

  • 単身者向け:ワンルームや1Kは、駅など都心部へのアクセスの良いエリアや商業施設の近くにあると高い需要があります。
  • ファミリー向け:ファミリー向けの物件を探す人は、広めの間取りだけでなく、学区や周辺環境の治安を重視します。人気の校区や子育てしやすい環境など、情報を集めましょう。
  • シニア向け:自立したシニアを対象としたシニア向けマンションは、近年人気の物件です。高齢者が暮らしやすいバリアフリー設計だけでなく、プールやカラオケルームなどの娯楽施設を備えた物件は、高付加価値物件として富裕層に高い人気があります。

4. 収益性を数字で評価する

物件選びの際には、収益性をしっかりと計算しましょう。

  • 利回り:物件価格に対する家賃収入の割合を見る表面利回りだけでなく、運営時や購入時にかかる経費を考慮に入れて算出する実質利回りの両方を算出して比較しつつ判断しましょう。
  • キャッシュフロー:月々の家賃収入からローン返済や諸経費を差し引いた実際の収益を算出します。
  • 空室リスク:地域の賃貸需要や競合物件の数を考慮し、空室リスクを見積もることも重要です。

5. 専門家の意見を活用する

マンション投資では、すべてを自分で判断するのは難しい場合があります。不動産投資の専門家に相談することで、より確実な選択が可能です。不動産投資の相談先として、次のような専門家がいます。無料相談から始めて、自分に合った専門家を選びましょう。

  • 不動産投資会社:不動産投資をこれから始めたいという人は、まず不動産投資会社に相談するところから始めてみましょう。専門のアドバイザーが個々人の資産状況や将来設計に合わせた投資先を提案してくれます。
  • 不動産仲介会社:ある程度、不動産投資のノウハウは理解しており、できるだけ多くの物件を見ながら比較検討したい、という人は、不動産仲介会社に相談をします。ただし、実際に運用する上で、物件の管理会社の選定などのサポートなどは対象外のところも多いため、事前にサポートの範囲を確認しておくことが重要です。
  • 税理士・コンサルタント:不動産投資には多くの税金が関連してくるため、税金周りのことが相談できる税理士は、頼りになる相談相手です。特に不動産投資に詳しい税理士であれば、不動産投資による効果的な節税対策を行ってくれるでしょう。

まとめ

本記事では、2025年にマンションの暴落待ちをすることのリスクについて、あすかタックス&コンサルティングが解説しました。

マンション投資は、暴落を待つのではなく、現状の市場動向を正しく理解し、需要が安定しているエリアや収益性の高い物件を選ぶことが成功の鍵です。また、価格の上下に一喜一憂せず、長期的な視点で資産価値を見極めることも欠かせません。

同時に不動産投資にはリスクも伴うため、専門的な知識や経験を持つ人に相談することも重要です。適切な投資判断を行うためには、不動産投資会社や不動産仲介会社、また税理士やコンサルタントなど専門家の意見を活用することが最も効果的です。

あすかタックス&コンサルティングは、不動産投資における豊富な実績を持っています。物件選びのアドバイスから資金調達、税務対策まで、幅広くサポートを提供しています。初めての方でも安心して相談できる環境が整っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス&コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。
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