地方で不動産投資するメリット・デメリット

地方にお住まいの方、また、地方の土地や家屋を相続された方、また、リタイア後に地方で第二の人生を過ごすために、不動産投資を考えておられる方。

「地方で不動産投資なんて、需要があるんだろうか？　本当に可能なんだろうか？」と思っていませんか？

実は、地方の不動産投資には、都心部とは異なる魅力がたくさんあります。少子高齢化や人口減少が進む中、地方の不動産市場は変化を続けており、地方ならではのメリットも数多く存在します。

本記事では、地方で不動産投資をするメリット・デメリットを詳しく解説し、成功へのヒントを紹介します。

不動産投資、地方と都心5つの違い

最初に5つのポイントから、地方の不動産投資を都心の不動産投資の違いを見ていきましょう。

物件価格

• 都心: 物件価格が高騰しており、特に中心部では高額な物件が大半を占めます。
• 地方: 都心に比べて物件価格は比較的安価であり、初期費用を抑えて投資を開始できます。

賃料相場

• 都心: 多くの企業が集積しており、単身者や若年層の賃貸需要が高いため、賃料相場は高めです。
• 地方: 賃料相場は都心に比べて低めですが、地域によっては、観光地や大学街など、賃料相場が高いエリアも存在します。

収益率

• 都心: 物件価格が高い分、収益率は低めとなる傾向があります。
• 地方: 物件価格が安いため、高収益が期待できます。ただし、空室リスクも考慮する必要があります。

空室リスク

• 都心: 企業の移転や人口流出の影響を受けにくく、空室リスクは比較的低いといえます。
• 地方: 人口減少や少子高齢化の影響を受けやすく、空室リスクが高い地域も存在します。

成長性

• 都心: 再開発やインフラ整備が進み、今後も成長が期待できるエリアが多いです。
• 地方: 人口減少や少子高齢化が進む地域が多く、成長性は低いと見られる場合もあります。ただし、観光地やベッドタウンなど、成長が期待できるエリアも存在します。

地方で不動産投資するメリット・デメリット

地方で不動産投資を行うメリットとデメリットを整理しておきましょう。

地方で不動産投資するメリット

地方の不動産投資は、以下4点のようなメリットがあります。

初期費用を抑えられる

都心に比べて物件価格が安いため、少ない初期費用で投資を始めることができます。物件価格はそれほど大きな違いがない場合でも、地価の価格が異なるために、購入価格を比較すると、地方の方がかなり安いといえるでしょう。さらに実家の相続などであれば、物件購入の必要がなく、リフォームなどに投資したとしても、都市部での物件購入と比較すると、格段に安い費用で始めることができます。

高い利回りが期待できる

物件価格が安いため、賃料収入に対する割合である利回りが高くなる傾向があります。例えば、都心の1/3の価格で物件を購入できたとしても、家賃が1/3ということはあり得ません。つまり、高い利回りで不動産投資を行うことができます。

競合が少ない

都心であれば、不動産投資を行う人が多く、似通った地域に似通った物件で入居者を募集することになります。強豪との差異化を図るために、家賃の設定を抑えたり、内装にお金をかけたりして、付加価値を高める努力が必要です。それに比べて地方は投資家が少なく、競争が激しくないため、物件探しや交渉が比較的スムーズに進みやすいです。

固定資産税が安い

一般的に地方自治体の固定資産税の税率は、都心部に比べて低い傾向があります。

地方で不動産投資するデメリット

地方での不動産投資を検討する上でのデメリットも押さえておきましょう。

空室リスクが高い

地方の賃貸需要は、それほど高くありません。人口減少や少子高齢化の影響、また地方の持家率の高さを考えると、賃貸需要がある地域やターゲットは限定的です。そのため、空室リスクが高くなる可能性があります。

売却時の価格変動が大きい

不動産投資では、物件の維持だけでなく、売却益についても考慮しておかなければなりません。しかし、地方の場合は都心に比べて不動産市場が活発ではないため、売却時に希望の価格で売却できない可能性があります。

情報収集が難しい

地方は都心と比較すると、不動産屋の数も少なく、物件情報の比較検討が困難な場合があります。よく知らない土地や、土地勘があったとしても、住んでいた頃と異なっている可能性もあるため、土地全体の把握も不可欠ですが、遠方に住んでいるとそれも難しいこともあります。購入に際しては入念な物件調査が必要であるため、地域密着型の不動産屋を始めとしたその土地に詳しい専門家を探さなくてはなりません。

管理が難しい

遠隔地にある物件の管理は、現地業者に委託する必要があります。信頼できる業者を探し、その土地の相場費用を支払う必要があります。

上記のように、地方での不動産投資は、高利回りが期待できる一方で、空室リスクや売却時の価格変動など、様々なリスクも伴うことを理解しておきましょう。

地方で不動産投資するならこんな物件が狙い目です

地方での不動産投資は、高利回りが期待できる一方で、空室リスクなど様々なリスクも伴います。地方で不動産投資を成功させるためには、賃貸需要の高いエリア、将来性のあるエリア、収益性の高い物件を選ぶことが重要です。

狙い目の物件の特徴

賃貸需要の高いエリアの物件としては、次のようなものがあります。

• 大学周辺: 学生向けのワンルームマンションやアパート
• 駅近物件: 通勤・通学に便利な駅近物件
• 医療機関周辺: 医療従事者向けの単身用住宅
• 工場周辺：工場で働く人向けの単身者・核家族向けのマンションやアパート、住宅
• 観光地周辺: 観光客向けの民泊

ただし、大学や工場の場合、移転や廃業によって賃貸需要が大きく影響を受けるリスクがあります。特定の大学のキャンパスや1つの工場などに依存するエリアは避けるようにしましょう。

再開発が予定されている地域を探す

地方でも、政令都市を始めとして、比較的人口の多い地域を探すことが重要です。その際も、以下の点に注目してください。

• 駅周辺の再開発: 新駅の開業や駅周辺の再開発は、地域の活性化に直接、つながります。それによって、若い世代の流入も期待でき、物件の需要が上昇する可能性があります。
• 中心市街地の再開発: 中心市街地の活性化に伴い、周辺の物件の需要も高まる可能性があります。

収益性の高い物件を探す

物件自体も収益性の高いものを探すことが重要です。その際、以下の点に注目しましょう。

• 築年数が浅い物件: 耐震性や設備が新しく、入居者からのニーズも高いです。
• リフォーム済みの物件: 入居者がすぐに住める状態になっているため、空室期間を短縮できます。
• 利回りが高い物件: 初期投資額に対して、高い賃料収入が見込める物件は魅力的です。
• 駐車場が完備されている：公共交通機関が整備されていない地域では、移動手段の中心が自家用車になります。そのため、敷地内もしくは隣接した場所に駐車場があると、大きなアピールポイントにすることができます。

物件選びのポイント

以下に物件選びのポイントをまとめました。

• 立地: 駅からの距離、周辺環境、治安など、入居者が求める条件を満たしているか確認しましょう。
• 周辺施設: スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院など、生活に必要な施設が充実しているか確認しましょう。
• 競合物件: 周辺の物件との比較を行い、賃料設定や設備の充実度などを検討しましょう。
• 将来性: 地域の将来性や人口動態などを分析し、長期的な視点で物件を選びましょう。

まとめ

本記事では、地方での不動産投資のメリットとデメリットについて、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。

不動産投資を始めようとして、都心部の物件価格の高さや競合の多さにあきらめてしまう人も少なくありません。そんな時、視点を変えて地方での不動産投資を検討してみてください。物件や土地代の安さだけでなく、地方での不動産投資は、まだまだ大きな魅力があります。本記事で紹介した地方での不動産投資のメリットとデメリットをふまえ、地方での不動産投資を選択肢の1つに加えてください。

あすかタックス＆コンサルティングでは、これまでにも地方での不動産投資を検討する人のお手伝いをしてきた経験と実績があります。経験豊富な税理士やコンサルタントとともに、地方での不動産投資を成功させましょう。地方での不動産投資に関心のある方は、ぜひ無料相談をご利用ください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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