はじめての不動産投資！1棟目を失敗せずに買うための完全ガイド

先行きの不透明な現代社会にあって、多くの人が何らかの資産運用を考えています。しかし、「何から始めればいいかわからない」 「本当に自分にできるのか不安」 「失敗したらどうしよう…」と、最初の一歩を踏み出せずにいるのが実情です。

そんななか、目に見える家や建物に投資する不動産投資は、サラリーマンなど副業で投資を始めようとする初心者にとっても魅力的なものです。しかし、何も知らずに飛び込むと、予期せぬ落とし穴にはまってしまうことも。特に1棟目の購入は、その後の不動産投資の成否を左右する重要なステップとなります。

そのため、本記事ではこれから不動産投資を始める人のために、「1棟目」の買い方に焦点を当てて説明します。

1棟目を買う前に知っておきたい基礎知識

不動産投資で成功するためには、物件選びの前にしっかりと基礎知識を身につけておくことが不可欠です。この項では1棟目の物件購入に向けて、最低限知っておくべき重要な知識を解説します。

不動産投資の種類と特徴を理解する

不動産投資と一口に言っても、その種類は多岐にわたります。それぞれの特徴を理解することで、投資目標やリスク許容度に合った投資スタイルを見つけることができます。

• 一棟アパート・マンション投資: 建物全体を所有し、複数の入居者から賃料収入を得る投資方法です。建物全体を購入するため、最初の購入価格が億単位となることも珍しくありませんが、反面、高収益が期待できます。
• 区分マンション投資: マンションの1室から数室を購入し、賃貸に出す投資方法です。ワンルームマンションなど、比較的少額から始めやすく、また、管理業務を管理会社に委託できる場合が多いので、ここから始める人も多いです。反面、他の投資に比べて収益性は低くなる傾向があります。
• 戸建て投資: 一戸建て住宅を購入し、賃貸に出す投資方法です。空室期間が長くなるリスクがある一方、ファミリー層からの安定した需要が見込めます。
• テナントビル・商業施設投資: 店舗やオフィスビルなどを購入し、事業者に賃貸する投資方法です。賃料単価が高い反面、景気変動の影響を受けやすく、専門的な知識が必要となります。
• 駐車場投資: 土地を整備して駐車場として貸し出す投資方法です。初期費用を抑えられますが、収益性は比較的低く、立地条件に大きく左右されます。

はじめての不動産投資では、どのタイプの物件を購入するかが重要です。最初にどのくらい自己資金を用意できるか、どれだけの不動産投資ローンを組めるか、安定した副収入を得たいのか、老後資金として計画したいのか等によって変わってくるため、事前にしっかり考えることが重要です。

マンション投資と戸建投資の比較について、以下の記事でも詳しく紹介しています。
マンション投資と戸建投資、どっちが儲かる？メリット・デメリットを紹介

不動産投資のメリットとデメリットを把握する

不動産投資には、他の投資にはない魅力的なメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。両方を見ておきましょう。

不動産投資を行うメリット

• 安定した家賃収入: 入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
• インフレ対策: 不動産の価値は、一般的に物価上昇に合わせて上昇する傾向があり、インフレリスクを軽減する効果が期待できます。
• レバレッジ効果: 金融機関からの融資を活用することで、自己資金以上の投資を行うことができ、効率的に収益を拡大できます。
• 節税効果: 不動産投資に関連する費用は、税法上の損金として計上できる場合があり、所得税や住民税の節税につながることがあります。
• 資産形成: 長期的に保有することで、家賃収入と物件価値の上昇により、着実に資産を形成することができます。

不動産投資を行うデメリット

• 空室リスク: 入居者がいない期間は家賃収入が得られず、ローンの返済などが自己負担となります。
• 物件価格の下落リスク: 築年数の経過や市場の変動により、物件の価値が下落する可能性があります。
• 流動性の低さ: 株や投資信託と比べて、売却に時間がかかる場合があり、すぐに現金化することが難しい場合があります。
• 修繕費・管理費: 建物の老朽化に伴う修繕費用や、物件の維持管理にかかる費用が発生します。
• 金利変動リスク: ローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が増加する可能性があります。
• 災害リスク: 地震や火災などの災害により、物件が損害を受ける可能性があります。

これらのメリットとデメリットを十分に理解した上で、自身の投資目標やリスク許容度を考慮し、不動産投資に取り組むかどうかを慎重に判断することが重要です。

不動産投資における重要な指標を理解する

収益性の高い物件を見極めるためには、いくつかの重要な指標を理解しておく必要があります。ここでは、特に1棟目の購入を検討する上で知っておきたい基本的な指標を紹介します。

表面利回り：年間の満室時賃料収入を物件価格で割ったものです。物件のおおざっぱな収益性を把握する際の目安となります。

表面利回り（%）　＝　年間満室時賃料収入　÷　物件価格　×100

実質利回り: 年間の満室時賃料収入から、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、保険料などの年間経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時の諸費用を合計した金額で割ったものです。より実態に近い収益性を把握するために重要です。

実質利回り（%）=（年間満室時賃料収入−年間経費）　÷　（物件価格+購入時諸費用）×100

これらの指標を理解し、物件情報を分析する際に活用することで、より客観的に収益性を判断することができます。

表面利回りと実質利回りに関しては、以下の記事で詳しく説明しています。こちらも参考にしてください。
不動産投資するなら知っておきたい表面利回りと実質利回りの計算方法

不動産投資のリスク管理の考え方

不動産投資には様々なリスクが伴いますが、適切な対策を講じることで、そのリスクを軽減することができます。

• 空室対策: 人気のあるエリアや設備を備えた物件を選ぶ、入居者募集を積極的に行う、管理会社と連携して空室期間を短縮するなどの対策が重要です。
• 家賃滞納対策: 入居審査を慎重に行う、保証会社を利用するなどの対策が考えられます。
• 修繕積立: 将来の修繕費用に備えて、計画的に資金を積み立てておくことが重要です。
• 保険加入: 火災保険や地震保険などに加入し、万が一の事態に備えることが大切です。
• 分散投資: 複数の物件に投資することで、一つの物件で損失が発生した場合でも、他の物件でカバーすることができます。

投資初心者にとっては特に、空室リスクと修繕リスクに注意が必要です。物件を選ぶ際には、周辺の賃貸需要や物件の状態をしっかりと確認しましょう。

収益性の高い物件を見極める方法

不動産投資で成功するためには、将来にわたって安定した収益を生み出す1棟目を選ぶことが最も重要です。しかし、「収益性が高い」とは具体的にどのような物件を指すのでしょうか？ここでは、初心者の方でも実践できる、収益性の高い物件を見極めるための具体的な方法を解説します。

立地条件の重要性を理解する

不動産投資において、立地は収益性を大きく左右する最も重要な要素の一つです。魅力的な立地にある物件は、安定した入居需要が見込めるため、空室リスクを低減し、高い稼働率を維持することができます。

• 駅からの距離: 最寄りの駅からの距離は、入居希望者にとって非常に重要な要素です。一般的に、駅から近いほど人気が高く、賃料も高く設定できる傾向があります。ただし、近すぎると騒音などのデメリットもあるため、バランスが重要です。
• 周辺環境: 生活に必要な施設（スーパー、コンビニエンスストア、病院、学校、公園など）が充実しているエリアは、入居者にとって魅力的です。これらの施設へのアクセスが良いほど、物件の価値も高まります。
• 交通利便性: 電車やバスなどの公共交通機関の利用しやすさは、通勤・通学をする入居者にとって重要なポイントです。複数の路線が利用できる駅に近い物件は、より幅広い層の入居者を見込めます。
• 将来性: 周辺地域の再開発計画や都市計画などを確認し、将来的な発展が見込めるエリアを選ぶことも重要です。インフラ整備や商業施設の誘致などは、物件の価値向上につながる可能性があります。
• 治安: 治安の良いエリアは、入居希望者にとって安心感があり、長期的な入居につながりやすいです。地域の犯罪発生率などを事前に確認しておきましょう。

1棟目を購入する場合は、特に駅からの距離と周辺環境を重視して物件を探すことをお勧めします。これらの要素は、入居者の満足度を高め、安定した賃貸経営につながる可能性が高いです。

物件の基本情報を徹底的に分析する

立地条件に加えて、物件そのものの情報を詳細に分析することも、収益性の高い物件を見極める上で不可欠です。

• 築年数と建物の状態: 築年数が浅い物件は、修繕費用が抑えられる可能性がありますが、物件価格も高くなる傾向があります。一方、築年数が古い物件は、価格が低い可能性がありますが、大規模な修繕が必要になるリスクがあります。建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）やメンテナンス状況も確認しましょう。
• 間取りと設備: 周辺の賃貸ニーズに合わせて、適切な間取りの物件を選ぶことが重要です。単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲット層を明確にし、それに合った間取りや設備（エアコン、インターネット環境、セキュリティ設備など）を備えているかを確認しましょう。
• 管理状況: 物件の清掃やメンテナンスが適切に行われているかを確認することは、入居者の満足度を維持し、物件の価値を保つために重要です。管理体制や管理会社の評判などを確認しましょう。
• 過去の修繕履歴: これまでの修繕履歴を確認することで、将来的にどのような修繕が必要になるかの予測を立てることができます。大規模修繕の時期や内容、費用などを把握しておきましょう。
• 法令上の制限: 用途地域、建ぺい率、容積率などの法令上の制限を確認し、将来的な建て替えや増築の可能性を把握しておくことが重要です。

1棟目の購入は、築年数と建物の状態を特に注意して確認しましょう。専門家（不動産鑑定士やホームインスペクターなど）の意見を聞くことも有効な手段です。

賃料相場と将来性を予測する

物件の収益性を評価する上で、現在の賃料だけでなく、将来的な賃料の動向を予測することも重要です。

• 周辺の賃料相場調査: 同じような条件の物件の賃料相場を、複数の不動産情報サイトや不動産会社に問い合わせるなどして、徹底的に調査しましょう。相場からかけ離れた賃料設定は、空室リスクを高める可能性があります。
• 競合物件の分析: 周辺にある競合物件の数、間取り、設備、築年数、賃料などを分析し、自身の物件の強みや弱みを把握しましょう。
• 人口動態と賃貸ニーズの変化: 周辺地域の人口増減の予測や、単身者世帯、高齢者世帯などの世帯構成の変化を把握することで、将来的な賃貸ニーズの変化を予測することができます。
• 経済状況の影響: 景気変動は、賃料水準に影響を与える可能性があります。長期的な視点で、地域の経済状況や雇用状況などを考慮しましょう。

1棟目の購入は、周辺の賃料相場調査を丁寧に行うことが大切です。複数の情報源からデータを集め、客観的な視点で分析しましょう。

1棟目から活用したい資金調達の基本と成功のコツ

はじめての1棟不動産投資において、資金調達は非常に重要なステップです。自己資金だけで物件を購入できる方は限られているため、金融機関からの融資を上手に活用することが成功の鍵となります。この章では、1棟目の購入に向けて知っておくべき資金調達の基本と、融資を成功させるためのコツを解説します。

不動産投資ローンの種類と特徴

不動産投資に利用できるローンには、主に以下の種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合ったローンを選ぶことが重要です。

• アパートローン: 主に一棟アパートやマンションの購入資金として利用されるローンです。一般的な住宅ローンに比べて金利が高く、融資期間が短い傾向があります。金融機関によって審査基準や融資条件が異なります。
• プロパーローン: 銀行や信用金庫などの金融機関が独自に提供するローンです。融資条件は金融機関によって大きく異なり、実績や自己資金額など、アパートローンに比べて審査が厳しい反面、融資が受けられる人にとっては、金利が低いなどのメリットがあります。

不動産投資初心者の場合は、アパートローンが一般的な選択肢となります。複数の金融機関に相談し、金利、融資期間、融資金額、担保評価などを比較検討することが重要です。

融資を受けるために必要な準備

スムーズに融資を受けるためには、事前の準備が非常に重要です。金融機関は、あなたの返済能力や物件の担保価値などを総合的に判断します。

• 自己資金の準備: 金融機関は、物件価格全額の融資を行うことは稀です。一般的に、物件価格の1割〜3割程度の自己資金が必要となります。自己資金が多いほど、融資 条件が有利になる可能性が高まります。
• 信用情報の整理: クレジットカードの支払いやローンの返済履歴などを確認し、信用情報に問題がないように整理しておきましょう。過去に延滞などがあると、融資審査に影響が出る可能性があります。
• 事業計画書の作成: 不動産投資の目的、物件概要、収支計画、返済計画などを具体的にまとめた事業計画書を作成しましょう。金融機関は、この事業計画書を通じて、あなたの返済能力や事業の見通しを判断します。
• 物件情報の収集と評価: 購入を検討している物件の詳細な情報（所在地、築年数、間取り、賃料、管理状況など）を収集し、自身で収益性やリスクを評価しておきましょう。金融機関も物件の担保価値を評価します。
• 確定申告書などの収入証明: 安定した収入があることを証明するために、過去数年間の確定申告書や源泉徴収票などを準備しておきましょう。

1棟目の購入に際しては、事業計画書の作成に力を入れましょう。具体的な数値に基づいて、実現可能性の高い計画を示すことが、金融機関からの信頼を得るために重要です。

金融機関との交渉を成功させるコツ

金融機関との交渉は、より有利な融資条件を引き出すための重要な機会です。

• 複数の金融機関に相談する: 一つの金融機関だけでなく、複数の金融機関に融資の相談をしましょう。それぞれの金融機関の条件や金利を比較検討することで、より有利な条件を見つけることができます。
• 担当者との良好な関係を築く: 金融機関の担当者に対して、誠実な態度で接し、質問には正直に答えましょう。良好なコミュニケーションは、スムーズな融資手続きにつながります。
• 事業計画を丁寧に説明する: 作成した事業計画の内容を、担当者に分かりやすく丁寧に説明しましょう。収益性や返済能力を具体的に示すことが重要です。
• 金利や融資条件の交渉: 提示された金利や融資期間などの条件について、積極的に交渉してみましょう。他の金融機関の条件などを提示しながら交渉することで、有利な条件を引き出せる可能性があります。
• 不動産投資の知識を示す: 不動産投資に関する基本的な知識を持っていることを示すことも、金融機関からの信頼を得る上で重要です。

不動産投資初心者は、複数の金融機関に相談することを強くお勧めします。比較検討することで、自分にとって最も有利な条件の融資を見つけることができます。

不動産投資の資金調達については、次の記事でも詳しく説明しています。
不動産投資のための資金調達5つのポイント

自己資金を効果的に活用する方法

自己資金は、融資を受ける際の重要な要素であるだけでなく、その後の不動産投資の安定性を高めるためにも効果的に活用する必要があります。

• 頭金として最大限投入する: 自己資金を頭金として多く投入することで、借入額を減らし、毎月の返済負担を軽減することができます。また、金利負担も軽減され、キャッシュフローの改善につながります。
• 諸費用に充てる: 物件価格以外にも、仲介手数料、登記費用、税金、保険料など、様々な諸費用が発生します。これらの費用を自己資金で賄うことで、借入額を抑えることができます。
• 当面の運転資金として確保する: 空室期間や修繕費用など、予期せぬ支出に備えて、一定額の自己資金を運転資金として確保しておくことが重要です。

1棟目の購入に際しては、当面の運転資金を確保することを意識しましょう。予期せぬ事態に対応できる資金があれば、安心して不動産投資に取り組むことができます。

物件購入後の運用と出口戦略

無事に1棟目の物件を購入したら、いよいよ賃貸経営がスタートします。しかし、物件を購入することがゴールではありません。安定した収益を確保し、将来的に利益を最大化するためには、適切な運用と出口戦略が不可欠です。この章では、物件購入後の運用と、将来を見据えた出口戦略について解説します。

安定した賃貸経営のための運用ノウハウ

物件購入後の運用は、安定した家賃収入を確保し、物件の価値を維持・向上させるために非常に重要です。

• 入居者管理の徹底: 質の高い入居者を確保し、良好な関係を築くことが、安定した賃貸経営の基本です。入居審査を慎重に行い、契約内容を明確に伝え、入居後のトラブルには迅速かつ丁寧に対応しましょう。
• 物件管理の最適化: 物件の清掃、メンテナンス、修繕などを適切に行うことで、入居者の満足度を高め、長期的な入居につなげることができます。自主管理か管理委託かを検討し、自身の状況に合った管理体制を構築しましょう。
• 空室対策の実施: 空室が発生した場合、迅速かつ効果的な対策を講じることが重要です。周辺の賃料相場を再確認し、必要に応じて賃料の見直しやリフォーム、設備の充実などを検討しましょう。不動産仲介会社との連携も重要です。
• 家賃設定の最適化: 周辺の賃料相場や競合物件の状況を常に把握し、適切な家賃設定を行いましょう。高すぎる家賃は空室リスクを高め、安すぎる家賃は収益性を低下させます。
• 入居者満足度の向上: 入居者の声に耳を傾け、快適な住環境を提供することで、長期的な入居を促し、口コミによる新たな入居者の獲得にもつながります。

運用コストを抑えるための工夫

賃貸経営における収益性を高めるためには、収入を増やすだけでなく、支出を抑えることも重要です。

• 保険の見直し: 火災保険や地震保険などの保険料は、定期的に見直し、より условияの良い保険に切り替えることを検討しましょう。
• 管理費・修繕費の削減: 管理会社との契約内容を見直し、無駄な費用がないか確認しましょう。また、計画的な修繕を行うことで、突発的な高額な修繕費用を抑えることができます。
• 節税対策: 不動産投資に関連する費用は、税法上の損金として計上できる場合があります。税理士などの専門家と相談し、適切な節税対策を行いましょう。
• エネルギーコストの削減: 省エネ設備を導入したり、入居者に節電を呼びかけたりすることで、水道光熱費を削減することができます。

状況に応じた出口戦略の選択肢

出口戦略は、自身のライフプランや市場の状況に合わせて柔軟に検討する必要があります。

• 早期売却: 購入後比較的早い段階で売却することで、キャピタルゲイン（売却益）を得ることを目指す戦略です。市場の動向を注視し、適切なタイミングで売却することが重要です。
• 長期保有: 長期間にわたって物件を保有し、安定した家賃収入を得ることを重視する戦略です。インカムゲイン（家賃収入）を重視する方に向いています。
• リフォーム・リノベーション後の売却: 老朽化した物件をリフォーム・リノベーションすることで、物件価値を高めてから売却する戦略です。一定の費用と手間がかかりますが、より高い売却価格が期待できます。
• 事業承継: 親族などに不動産事業を承継させる戦略です。相続税対策などを考慮しながら、計画的に準備を進める必要があります。

はじめての1棟投資では、まずは長期保有を基本とし、市場の状況や自身の状況に合わせて売却も視野に入れておくのが現実的な選択肢と言えるでしょう。

まとめ

ここまで、不動産投資の初心者が1棟目を失敗せずに買うために、不動産投資の基礎知識から物件の選び方、資金調達、そして購入後の運用と出口戦略まで、あすかタックス＆コンサルティングが幅広く解説してきました。

1棟目の購入は、期待と不安が入り混じる大きな一歩です。しかし、本記事で解説した基礎知識をしっかりと身につけ、慎重に物件を選び、適切な資金調達を行い、そして長期的な視点での運用と出口戦略を考えることで、失敗のリスクを大きく減らし、安定した収益と資産形成を実現することが可能です。不動産投資は、あなたの人生をより豊かにする可能性を秘めています。焦らず、一つ一つのステップを丁寧に踏み出し、理想の未来を築いていきましょう。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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