自分でもできる？不動産管理会社のお仕事内容

不動産投資で安定的に賃料収入を得るためには、賃貸物件を継続的に管理することが重要です。節税のために不動産管理会社を設立した人の中には、管理業務を外部の業者に委託するのではなく、自分自身で行うことで、経費削減を考える人も多いのではないでしょうか？

反面、経費削減に魅力を感じつつも、「本当に自分でも管理業務ができるのだろうか？」と不安に感じている方も多いでしょう。不動産管理会社が行う業務は多岐にわたりますが、どのような内容なのか具体的に知ることで、業務に対する理解が深まります。本記事では、不動産管理会社の仕事内容を詳しくご紹介し、自分で対応できる部分と外注すべき部分についても触れていきます。

不動産管理会社のお仕事内容

不動産管理会社の仕事は、以下の5点にまとめることができます。

• 空き室対策
• 賃貸契約手続き（新規・更新）
• 入居者対応
• 退去・清算
• 建物管理

それぞれについて、詳しく見ておきましょう。

空き室対策

空室は不動産投資における最大のリスクです。そのため、空き室を作らないための徹底した対策が必要です。空き室発生時の初期対応と、入居者募集の2つに分けて行います。

空き室発生時の初期対応

入居者の退去連絡を受けた時点から次の入居者が決まるまでの期間が、不動産管理会社にとっての「空き室対策」が必要な期間です。この時期、主に2つのことを行います。

迅速な情報収集

退去の連絡を受けた段階で、居住者にヒアリングを始めます。設備の不具合や家賃、他の居住者や周辺環境に問題がなかったか確かめます。また、実際に物件を訪れ、確認も行います。

物件の清掃・メンテナンス

空室期間が長引くと、物件の印象が悪くなり入居が決まりにくくなります。定期的な清掃やメンテナンスを行い、常に清潔な状態を保ちます。設備の不具合は専門業者に連絡して修繕します。

入居者の募集

不動産ポータルサイトや自社Webサイトを通じて入居者を募集しますが、長く住んでくれる入居者に見つけてもらうためには、さまざまな準備が必要です。

ターゲット層の明確化

土地や物件をリサーチし、自分自身が立地や周辺環境、建物や設備などを総合的に判断して、どういう人に向いた物件なのか、この物件を魅力的だと考えるのは誰かを考えます。

効果的な広告を用意する

各不動産ポータルサイトへの掲載はもちろん、SNS広告や地域情報誌への掲載など、様々な広告手段を活用し、多くの潜在顧客にリーチします。

内見対応

内見希望者に対しては、物件の魅力を最大限に伝え、質問に丁寧に回答します。

賃貸契約手続き（新規・更新）

入居者の募集が成功したら、次に必要なのが入居審査と賃貸契約の締結手続きです。新規契約だけでなく、既存入居者との更新手続きも管理会社の仕事です。

入居審査

入居してもらっても大丈夫な人かどうかの審査を行います。勤務先や収入、連帯保証人、過去の賃貸歴の確認などを通じて審査を行います。良い関係を築くためにも、この段階でのコミュニケーションは重要です。

保証人や保証会社との調整など

保証会社の審査も併せて行います。

契約書の作成

審査で問題がなければ、賃貸契約書を作成します。入居前に物件のルールや契約条件を明確に伝え、入居者の質問や懸念に対応しておきます。こうしておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

契約更新

賃貸契約は一般的に2年ごとに更新されます。そのため、契約満了日の2～4か月前に入居者に連絡し、契約更新、または解約を選択してもらいます。更新する場合は、あらかじめ定められた更新料（通常家賃の1か月～2か月分）が管理会社に支払われます。

入居者対応

入居者とのコミュニケーションも大切な業務です。日常的な質問への対応、設備の故障や修繕に関する連絡対応、騒音やゴミの問題など、入居者のトラブルに迅速に対応することが信頼関係を築く鍵となります。この業務は、日々の細やかな対応が必要なため、外注するケースも多く見られます。

トラブル対応

入居者からの問い合わせやクレームには、迅速に対応します。特に、設備の故障に関しては、大きな事故につながりかねないものもあるため、メンテナンス業者を決めておくことが重要です。ただし、コスト管理の観点から、複数の業者から見積もりを取り、価格とサービスのバランスを考えて選定します。

定期的な巡回

定期的に物件を巡回し、設備の異常や破損がないかを確認します。メンテナンスについては定期的な点検と予防保全が不可欠です。建物の外観や共用部分の清掃も、物件の魅力を保つために定期的に行います。

家賃回収

入居者対応の中でも最も重要な業務ですが、近年は口座振替やクレジット決済などが増えており、実際に家賃の集金を行うことはまれになっています。ただし、滞納が起こった場合は、入居者と話し合い、支払日を決めるなどの対策を取ります。また、近年では入居者の家賃の滞納を防ぐために、賃料保証サービスを利用するケースも増えています。

退去・清算

退去時には、清算作業が発生します。退去時の立ち会いや、原状回復工事の手配、敷金の精算といった業務を行います。トラブルを未然に防ぐために、退去時の確認を厳密に行い、費用の明確な説明をすることが重要です。

退去立ち会い

退去時に行われる立会では、物件の状態を確認し、初期状態と比較して、原状回復費用を算出します。

敷金精算

個々の原状回復の費用は入居者が負担すべきかどうかは、入居者とのトラブルに繋がる可能性があるため、明細書を作成し、丁寧な説明が必要です。精算金額が合意できたら、最後に入居者からカギを受け取って、退去手続きは終了です。

原状回復工事

入居者の退去後、部屋のクリーニングや修繕、必要であればリフォームなどの手配を行います。

建物管理

建物自体のメンテナンスや修繕も、不動産管理会社の重要な業務です。上記で説明した定期的な清掃や点検のほかに、資産価値を保つための修繕計画を立てることで、物件の長期的な維持管理が可能となります。外壁や配管、エレベーターなど、定期的な点検が必要な部分が多いため、専門の業者と連携しながら行うことが多いです。

まとめ

本記事では、不動産投資を検討しておられる方、実際に始めておられる方に向けて、不動産管理業務の仕事内容について、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。

安定的な不動産収入が得られるようになったら、次に検討したいのは、節税に効果的な不動産管理会社の設立です。さらに、せっかく不動産管理会社を設立したのであれば、さらに経費を削減するために、不動産管理業務を自分の手で行うこと（自主管理）ができないだろうか、と考える方もいらっしゃるでしょう。

不動産管理業務は上記で紹介したように、多岐にわたります。しかし、不動産管理会社の仕事を把握しておけば、すべてを自主管理しなくても、できる範囲を決め、委託費用を圧縮することも可能です。また、最終的に外部の管理会社に委託するにしても、仕事内容を把握することで、丸投げすることなく、協力して進めていくことができます。

あすかタックス＆コンサルティングは不動産経営で安定した収入を希望される多くの方々のお手伝いをしてきました。不動産管理会社や不動産投資について、もっと詳しく知りたい方は、ぜひ無料相談をご利用ください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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