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不動産投資で認められる経費一覧＆経費にできないもの
不動産投資は、定期的な家賃収入が得られることから、注目される投資です。しかし、実際に安定的な収入を得るためには、空き室リスクや家賃下落リスクに備え、集客をしっかり行い、物件の状態を良く保っておかなければなりません。
となると、問題になるのが出費です。不動産投資は意外に出費の多いもの。そのため、不動産経営では、適切に経費を申請することで節税効果を高め、収益を最大化することが可能です。
本記事では、これから不動産投資を始める方、不動産投資を始めたばかりの方が知っておきたい不動産投資における認められる経費一覧と、経費にできないものについて解説します。経費をしっかりと把握し、節税対策に役立てていきましょう。
不動産投資で認められる経費一覧
不動産投資において、必要経費は節税において、非常に重要なものです。それは、
不動産所得＝不動産収入－必要経費
上記の公式で算出される不動産所得に基づいて、課税額が決まってくるからです。必要経費が多ければ多いほど課税対象額が少なくなるため、不動産所得にかかる税金を抑えることができます。
そのため、以下のリストを参考に、経費として認められる費用をしっかり理解しておきましょう。
1. 税金
不動産を所有することで発生する税金は、経費として計上できます。経費となる税金は、以下のものです。
- 不動産取得税：投資用物件を購入した時の税金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 収入印紙代
2. 保険料
物件に対する保険料も経費として認められます。特にリスク管理のための重要な保険料は経費として処理することができます。
- 火災保険料
- 地震保険料
3. 管理委託料・管理費
投資用物件の管理を管理会社に委託している場合は、管理委託料を計上することができます。その他、物件の維持にかかる管理費も経費に含めることができます。
- 管理委託料
- 管理費
- 清掃費
- 共用部分の維持費など
4. 修繕費
建物の維持・修繕にかかる費用は経費として認められます。
- 外壁塗装
- 屋根補修
- 駐車場の修理費
- 部屋のクリーニング代など
5. 減価償却費
建物や設備の経年劣化による価値減少を計上することが可能です。これは、物件の取得費用を耐用年数で割った金額を費用として計上できます。この費用を「減価償却費」といい、経費として認められる制度です。
6. 借入金の利息
融資を受けて不動産を購入した場合に借り入れたローンの利息部分は経費として計上できます。
7. ローン保証料
融資を受ける際に保証料を支払っている場合は、ローン保証料も経費に計上できます。
8. 消耗品費
事務用品や清掃用品などの消耗品費、売買契約書を保管するためのファイルボックスの購入代金なども経費として計上できます。
9. 広告宣伝費
賃貸物件の入居者募集にかかる広告費や宣伝費も経費として計上可能です。
10. 旅費交通費
物件の管理や調査にかかる交通費、不動産セミナーに参加した際の交通費、宿泊したホテル代などは経費として認められます。
11. 通信費
管理会社に連絡する際の電話代やインターネット料金など、不動産管理に必要な通信費も経費に含まれます。ただし、私的な連絡でも使用する携帯電話料金などは、全額ではなく使用割合に応じて経費に計上します。
12. 税理士・司法書士への報酬
税務手続きなどを依頼した税理士や、不動産登記などを依頼した司法書士に対する報酬は、経費として計上できます。
13. 接待交通費
不動産管理会社への打ち合わせや、投資用不動産の所有者同士の会食費などは経費とすることができます。ただし、接待交際費として計上できるのは、不動産投資に関する支出だけなので、注意してください。
要注意！不動産投資で経費にできないもの
もちろん、経費として認められない費用もあります。これらを誤って経費として申告すると、税務調査で問題になる可能性があるため注意が必要です。
1. 物件購入の元金部分
ローンの返済において、利息部分は経費にできますが、元金部分は経費にできません。融資を受けている金融機関から送付される返済予定表には、返済金額の元本と利息が分けて記載されているので、確認してください。
2. 所得税・住民税
所得税や住民税は、不動産投資によって発生したとしても、経費に計上することはできません。
3. 個人的な費用
個人の生活に関わる費用、例えば自宅の家賃や生活に必要な買い物費用などは経費にできません。これはあくまで事業用の費用に限られます。
4. 購入時の仲介手数料
不動産購入時の仲介手数料は、経費ではなく取得費として処理され、減価償却の対象になります。
5. 資本的支出
建物や設備の価値を増加させるような大規模な改装やリフォームは経費としてではなく、資本的支出として扱われます。
6. 罰金や延滞金
税金の延滞や、交通違反などによる法的な罰金は、経費として認められません。例えば、投資用物件の見学をするために起こした駐車違反だとしても、経費にすることはできません。
不動産投資の経費は事前に計算しておこう
不動産投資を成功させるためには、収益と経費のバランスを事前に計算することが不可欠です。どのような経費が発生し、それが投資にどのように影響するのかを理解しておくことで、将来的な利益を最大化し、リスクを最小限に抑えることができます。ここでは、経費計算の手順を説明します。
1. 収入の見込みを立てる
最初に賃貸収入を計算します。物件の立地、築年数、間取り、周辺環境などを考慮し、家賃相場を調べ、月額の家賃収入を見積もります。
次に、その他の収入として、駐車場収入、共益費収入など、物件から得られるその他の収入も考慮します。
2. 固定費を把握する
上記で紹介した中で、事前に算出できるものを調べます。
- 固定資産税・都市計画税…物件の評価額に基づいて算出されます。
- 管理費・修繕積立金…マンションなどの場合は、管理組合の規約に基づいて支払う費用であるため、事前に把握することが可能です。
- 保険料…火災保険料や地震保険料なども、保険会社の資料などで事前に知ることができます。
- ローン返済額…融資を受けている場合は、返済予定表を元に毎月の返済額を算出します。
- 広告宣伝費…広告会社などに問い合わせ、事前に把握しましょう。
また、流動費についても、税理士や不動産コンサルタントなど、専門家のアドバイスを受けることで、かなり正確に把握することができます。
3. 経費の合計と収支計算
上記で算出した収入と経費を合計し、年間の収支を計算します。不動産投資の経費計算は、複雑な部分も多く、専門家（税理士など）に相談することをおすすめします。
まとめ
本記事では、不動産投資を行う上で、認められる経費と認められない経費について、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。不動産投資における経費は、「不動産経営を行ううえでかかった費用かどうか？」が基準になります。認められる経費・認められない経費をしっかりと理解しましょう。
また、経費を事前に計算しておくことで、経営を安定させることができます。この時、専門家のアドバイスを受けながら、事前のシミュレーションをできるだけ正確にしておくことが大切です。あすかタックス＆コンサルティングは、これまで多くの不動産投資のお手伝いをしてきました。不動産投資に興味を持たれた方、また不動産管理会社の設立を検討しておられる方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
代表 石井 輝光
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