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不動産を子どもに残す前に確認したい「共有名義」の落とし穴
安定した不動産経営を行っておられる方の中には、「将来はこの不動産を子どもに残してあげたい」と考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、その方法を間違えると、せっかく築いた資産が家族の間でトラブルの火種になってしまうことがあります。なかでも特に注意したいのが「共有名義」です。
一見すると「家族で分けて持てるから安心」と思われがちですが、実は相続や売却の場面で予期せぬ問題が起こりやすいのです。本記事では、共有名義の基本を整理したうえで、知っておきたい落とし穴や対策をわかりやすく解説します。
共有名義の基礎知識
「共有名義」とは、ひとつの不動産を複数の人が一緒に所有している状態のことをいいます。例えば、親が亡くなり、兄弟3人で自宅を相続した場合、その家は3人の共有名義になります。また、生前に子どもと一緒に名義を入れておくケースもあります。
どのように分けるのか？
共有名義では、それぞれの持分（もちぶん）が「〇分の1」と登記されます。たとえば、兄と妹が半分ずつなら「2分の1ずつ」、兄が多めに出資していれば「兄3分の2、妹3分の1」などの形です。お金をどれだけ出したか、相続の割合などによって変わります。
一見便利そうに見える理由
不動産を共有名義にする人は多く、夫婦や相続後の兄弟間では一般的に使われる方法です。共有名義が選択されやすいのには、主に2つの理由があります。
第一に、負担を分け合える点です。不動産購入時に資金を出し合うことによって、一人当たりの負担が軽くなります。特に夫婦で購入する場合には、共有名義が選択されやすい傾向があります。
第二に、権利を共有できる点です。特に、兄弟間で相続する際に、共有名義にすることによって、平等に分けたことが法的にも明確になります。
このような点から公平で安心と思われる方も多いのですが、この公平さが、後日問題を引き起こす原因になることがあります。
知らないと怖い共有名義の落とし穴と事例
共有名義は、みんな平等に分かち合おうと考える人に選ばれやすい方法ですが、実際には自由に動かせない不動産になりやすく、トラブルの温床になりがちです。代表的な落とし穴を見ておきましょう。
売却や活用に「全員の同意」が必要となる
共有名義の不動産を売却する場合、所有者全員の同意が欠かせません。たとえば、兄弟3人で相続した家を売りたいと思っても、1人でも「売りたくない」と言えば売ることはできません。
【事例】
親の残した土地を売却して現金で分けようとしたが、1人だけ「先祖代々の土地だから手放したくない」と反対し、話し合いが数年も進まなかった。
このようなことが起こると、資産を動かす柔軟性が大きく制限されてしまいます。
維持費や修繕費をめぐって不公平感が生じる
不動産を所有している以上、固定資産税や修繕費は毎年かかります。共有名義の場合、それぞれの持ち分割合に応じて負担するのが基本ですが、実際には「払わない人」が出てくることもあります。
【事例】
兄弟で共有していたマンションの管理費を1人が長年滞納。結局ほかの兄弟が立て替えざるを得ず、関係が悪化した。
「名義はあるのに責任を果たさない」ケースが、家族間の溝を深める原因になります。
将来の相続でさらに複雑になる可能性がある
共有名義の不動産を次の世代に残すと、さらに共有者が増えてしまいます。兄弟3人の共有が、次の代ではその子どもたちに受け継がれ、10人以上の共有者になることあります。
【事例】
祖父の土地を兄弟3人で相続した後に、さらに孫世代に分散し、相続人が10人を超えてしまった。その結果、誰も意思決定できず土地は荒れ放題になった。世代が進むほど身動きが取れなくなるのは、よくある落とし穴です。
ローンや担保での制約を受ける
共有名義の物件で担保に融資を受ける場合には、他の共有者の同意が必要です。自分の持分だけを使ってローンを組むと、担保価値が低く評価されたり、対応できる金融機関が限られたりして、資金計画に支障をきたすケースがあります。
【事例】
兄弟で相続した土地を、兄が事業資金の担保にしたいと考えた。しかし妹が同意せず、金融機関から融資を受けられなかった。結果的に兄は別の高金利ローンを利用することになり、資金繰りに苦労した。
不動産を子どもに残す前に検討すべきこと
「共有名義の落とし穴」を避けるためには、あらかじめどの方法が自分や家族に合っているのかを考えておくことが大切です。ここでは代表的な選択肢をご紹介します。
単独名義にする
もっともシンプルでトラブルが少ない方法は、不動産を特定の一人の名義にしておくことです。将来の売却や活用の意思決定がスムーズになるのが、この方法のメリットです。しかし、子どもに兄弟がいる場合など、相続人が複数いるところで不動産を単独名義にする場合には、他の相続人から「不公平」感が生じるデメリットがあることも忘れてはいけません。
このような事態を避けるために、他の相続人には差額分の現金や他の財産を渡す「代償分割」を組み合わせるなど、バランスを取る工夫が必要です。
生前贈与を検討する
相続が発生する前に、生前のうちに子どもへ不動産を贈与する方法もあります。
この方法のメリットは、自分の意思で名義を整理し、子どもに移せる点です。これにより、将来の相続トラブルを減らせます。デメリットは、贈与税がかかる可能性があることです。しかし、令和6年の税制改革により、「相続時精算課税制度」が大幅に改善され、年間110万円の基礎控除が新設されたこともあって、工夫すれば税負担を抑えることも可能です。ただ、その手続きには専門知識が必要なため、専門家の助けを借りましょう。
家族信託を活用する
信託とは、自分の不動産を信頼できる人に託し、管理や運用をしてもらう仕組みです。相続の場面では家族信託が注目されています。
この方法の最大のメリットは、認知症などで判断力が低下しても、あらかじめ決めた人が管理できる点にあります。また、相続人が多くても運用しやすい点も、この方法のメリットです。反面、デメリットとしては、契約や仕組みが複雑で、専門家のサポートが必要になります。
不動産を売却して現金化する
「残す」ことにこだわらず、あえて生前に売却し、現金として分けやすい形で残すのも一つの選択肢です。売却のメリットとしては、現金は分割が容易で、共有によるトラブルを避けられる点にあります。デメリットとしては、不動産を手放すことになり、そのことに心理的な抵抗を感じる人もいます。
不動産を子どもに残すことは大切ですが、方法を誤ると資産が争いの種になる危険があります。単独名義、生前贈与、家族信託、売却など、選択肢ごとの特徴を理解し、家族の状況に合わせた方法を選ぶことが重要です。
トラブルを避けるための実務的ポイント
不動産を子どもに残すとき、実際に注意しておきたいのは相続が始まってからでは遅い点です。生前の準備次第で、家族の負担やトラブルは大きく変わります。ここでは、兼業投資家の方が特に押さえておきたい実務的なポイントを整理しました。
共有名義を避ける方向で検討する
「共有名義は本当に必要か？」を冷静に考えましょう。公平に分けたつもりでも、売却・活用の自由度が下がり、トラブルになりやすいのが現実です。
税理士などの専門家に「税金の試算」をしてもらう
贈与税や相続税は制度改正も多く、一般の方には複雑です。自分のケースでどの程度税負担が発生するか、あらかじめ試算してもらうことが重要です。
家族との話し合いを早めに
不動産をどう残すかというテーマはデリケートですが、相続が始まってからでは手遅れです。自分の考えを伝え、家族の意向も聞きながら早めに方向性を固めておくことが安心につながります。
書面に残す
口約束だけでは後々言った・言わないのトラブルになります。遺言や信託契約など、法的に有効な形で残すことが重要です。いきなりすべてを決める必要はありません。家族や専門家と話し合いながら、関係者全員が納得できる方法を話し合いましょう。
不動産管理会社方式：共有名義を避ける新たな選択肢
不動産管理会社を設立して売却する（社内売却）
相続対策の一つとして、まず被相続人（親など）が生前に不動産管理会社（法人）を設立する方法が考えられます。その上で、従来自分名義だった不動産をこの管理会社に売却（または賃貸契約に移行）しておくのです。
こうすることで、不動産そのものは法人が所有し、個人の持分とは切り離されます。将来的に相続が発生したとき、相続人間で直接“不動産を分ける”必要がなく、共有名義にするリスクを回避できます。
メリットとしては以下の点が挙げられます：
- 相続人が不動産を巡って争う可能性を抑制できる
- 不動産の管理・運営を法人を通じて一元化できる
- 法人の株式を相続財産として分割すれば、株数（持分）で公平に分割できる
ただし、設立コストや法人維持コスト（登記、税務、会計業務など）、法人と個人間の売買時の評価や税務上の注意点などを事前に検討しておくことが不可欠です。
相続時には「株式」で分割：不動産を共有しない相続へ
管理会社方式が成立していれば、相続人は実際の不動産ではなく、その管理会社の株式を相続することになります。こうすると、不動産自体を複数の相続人で共有名義にする必要はなくなります。
この方式の流れは次のようになります：
- 1.被相続人（親など）が不動産管理会社を設立
- 2.被相続人または本人が所有する不動産を、管理会社に売却または賃貸供給
- 3.相続発生時には、相続人は不動産ではなく株式を取得
- 4.株式の比率に応じて分配・承継すれば、物件を共有せずに公平な相続を実現
この方式の強みは、不動産の現物分割や共有名義に伴う様々なトラブルを未然に防げることです（共有名義では、売却・活用・修繕などすべての共有者の同意が必要、固定資産税などの負担配分でも争いになり得る、将来さらに共有者が増えると権利関係が複雑化する等）
継続的な経営と家族の調和を目指して
この方式を採用した後は、単に形式的な管理会社として終わらせず、実際に運営・成長させることが鍵となります。つまり、家族で経営理念やビジネスモデルを共有し、資産価値を高めつつ、収益性ある不動産運営を行っていくのです。
例えば：
- 賃貸運営やリノベーション事業を行う
- 空室対策、保守管理、テナント募集業務などを内製化
- 将来的に新規物件を導入し、ポートフォリオ拡充
- 株主総会や議決制度を整備し、相続人同士で経営方針を共有
こうした経営を通じて、相続後も「所有者同士の軋轢」ではなく「共同株主・経営者としての協力関係」を築くことが可能になります。こうして、家族が互いに尊重し合いながら、長期的に豊かに暮らしてゆく基盤を構えることができます。
このような仕組みを整えることで、所有する優良な不動産を守り、さらに増やしていくことが可能になります。家族が協力し合い、仲良く豊かに暮らしながら、不動産管理会社を通じて資産を次世代へと引き継ぐことができるのです。人の命には限りがありますが、法人は永続的に存続できる存在です。だからこそ、家族の想いと資産を、会社という形で未来へとつないでいくことができます。
まとめ
本記事では、不動産の共有名義を検討しておられる方に向けて、共有名義の問題点をあすかタックス＆コンサルティングが解説しました。
不動産を子どもに残すことは、大切な資産を未来へつなぐ大事な決断です。しかし共有名義の選択を安易にしてしまうと、売却や維持費の負担、次世代への相続などで大きなトラブルを生む可能性があります。
本記事でご紹介したように、単独名義、生前贈与、家族信託、現金化といった方法にはそれぞれメリットとデメリットがあり、最適な答えはご家族の状況によって異なります。大切なのは、何となくで決めるのではなく、専門家の視点を取り入れて最適な方法を選ぶことです。
代表 石井 輝光
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