不動産投資は本当に節税にならない？知らないと損する誤解と仕組みを解説

不動産投資は節税になる、という言葉を目にしたことがある方は多いのではないでしょうか。確かに不動産投資には税金を抑えられる仕組みが存在します。しかし、その一方で、思ったほど節税にならなかった、という方や、逆に税負担が増えてしまった、節税を期待して買ったのに、手元資金が減っていく…と頭を抱えていらっしゃる方が少なくないのも事実です。

不動産投資における節税は、誰にでも、いつでも、確実に効く、という魔法のような制度ではありません。仕組みを正しく理解しないまま進めてしまうと、節税になると思っていたのに、実は損をしていた、という結果にもなりかねません。

この記事では、不動産投資を始めて間もない方やこれから検討する方に向けて、なぜ不動産投資が節税になると言われるのか、どこに限界や落とし穴があるのか、節税できる人と、できない人の決定的な違いをわかりやすく解説していきます。

不動産投資が「節税になる」と言われる仕組みと、その限界

なぜ、マンションやアパートを買うことが、節税につながるのでしょうか？それは、主に以下の2つの仕組みがあるからです。

• 損益通算…不動産経営で生じた損失を、給与所得など他の所得から差し引いて、全体の課税所得を減らすことができる制度
• 減価償却…建物や設備などの取得費用を、一定の期間（法定耐用年数）にわたって分割し、経費として計上する会計上の処理方法

減価償却を使って不動産所得を帳簿上で赤字化し、損益通算することで所得額全体を抑えるという節税方法です。この2つの仕組みについて、さらに詳しく説明します。

損益通算とは？

損益通算とは、不動産経営上の収支が赤字の場合に、赤字分を給与所得から差し引く（通算する）制度のことです。副業で不動産投資を行っているサラリーマンの税金（所得税・住民税）は、年間の給与所得に対してかかります。ここに不動産投資を組み合わせると、確定申告によって以下の計算が可能になります。

課税される所得＝給与所得＋不動産所得

ここで、不動産所得が赤字であれば、課税対象となる所得は、給与所得よりも低くなります。

例えば、給与所得が1,000万円ある人が、不動産所得で200万円の赤字を出したとします。この場合、税金は1,000万円ではなく、差し引きした800万円に対して計算されます。元々天引きされていた1,000万円分の税金と、800万円分の税金の差額が、確定申告後に還付されます。これが不動産投資による節税の基本構造です。

不動産所得が赤字だと、結局手元のお金が減って損をしているのではないか？

ここで疑問に思うのが、「不動産で赤字を出したら、結局手元のお金が減って損をしているのではないか？」という点です。確かに、現金の持ち出しが多い赤字であれば本末転倒です。しかし、不動産所得の計算上、さまざまな費用を「経費」として差し引けることを理解してください。

不動産所得＝家賃収入－必要経費

この「必要経費」には、たとえば以下のようなものが含まれます。

【主な必要経費】

上記の中でも節税効果が大きいとされるのが、減価償却費です。

減価償却は、実際にはお金が出ていかない経費

建物や設備は、時間の経過とともに価値が減るとみなされます。その減少分を、毎年決まったルールで経費計上するのが減価償却です。

【例】

• 建物価格：2,000万円の物件
• 耐用年数：20年
  この場合であれば、20年間毎年100万円ずつが経費として計上できます。
  ※実際の税務上の計算では、建物の構造や用途に応じて定められた「償却率」を用いて減価償却費を算出します。本記事では、まず全体像をつかんでいただくため、仕組みを簡略化した例で説明しています。

ここで重要なのは、減価償却費は実際に現金が出ていく支出ではないという点です。そのため、家賃収入が入り手元資金は減っていないにもかかわらず、帳簿上は利益が少なく見えるために、結果として手元の現金を減らさずに、税金だけを安くすることができるのです。これが、不動産投資は節税になると言われる最大の理由です。

知っておくべき節税の限界

ここまでを見ると、不動産投資は節税に向いている、と感じるかもしれません。しかし、この仕組みには必ず理解しておくべき限界があります。

① 不動産投資による節税効果は、個人の所得状況によって大きく左右される

給与所得自体がそれほど多くなく、所得税率も低い場合、いくら経費を計上しても、そもそも減らせる税金がほとんどないというケースもあります。

② 減価償却費は耐用年数が終われば経費計上はできなくなる

物件の取得費用を経費として計上できる期間（耐用年数）は建物の構造・用途によっても差がありますが、永遠に続くわけではありません。耐用年数が終われば、経費計上はできなくなり、その後は税負担が一気に増えることもあります。

③ 節税できているはずなのに資金繰りが苦しい、という状況に陥ることも

ローン返済や修繕費、突発的な空室などで、節税できているはずなのに、資金繰りが苦しい、というケースもあります。

つまり、不動産投資の節税は、条件が合えば効果が出るけれども、万能ではなく、長期視点で見ないと逆効果になることもあるという、非常に繊細な仕組みです。続いて、実際には節税にならないケースについて、さらに詳しく見ていきましょう。

実際は節税にならない主なケース

不動産投資は節税になる、と聞いて始めたものの、実際にはほとんど効果を感じられなかった、あるいは思わぬ負担が増えてしまったというケースは少なくありません。ここでは、不動産投資初心者の方が特につまずきやすい代表的なケースを、具体的な事例とあわせて見ていきます。

所得がそれほど高くない場合

不動産投資の節税効果は、もともとの所得が高い人ほど出やすい仕組みです。一般的に、年収が900万円～1,000万円を超えていない場合、節税目的で不動産を買うメリットは薄いと考えられています。

【例】
年収500万円の会社員の方が、ワンルームマンション投資を始めたケース。

• 不動産所得：帳簿上は50万円の赤字（減価償却などによる）
• 赤字によって所得税・住民税が減った額：年間で数万円程度

始める前には、赤字＝大きく節税できる、というイメージを持っていたものの、実際には減った税金は想像よりずっと小さかった、という結果になることがあります。これは、そもそも高い税率がかかっていないため、減らせる税金にも限界があるからです。

新築・築浅物件を購入した場合

新築や築浅物件は安心感があり人気ですが、節税という点では不利になりやすい傾向があります。それは、新築マンション（鉄筋コンクリート造）は、国が定めた耐用年数が47年と非常に長く設定されているからです。そのため、建物価格を47年で割った金額しか毎年経費計上できず、年間の減価償却費が少なくなってしまうのです。

【例】
「新築なら減価償却もたくさん取れるはず」と考え、新築区分マンションを購入したケース。

• 建物価格は高い
• しかし耐用年数が長いため、1年あたりの償却額は少ない
• 思ったほど経費が増えず、課税所得があまり減らない

結果として、家賃収入はあるために税金が重くのしかかるという状態になり、こんなはずではなかったという結果になりかねません。

建物割合が低い物件を購入した場合

減価償却ができるのは建物部分のみであり、土地には適用されません。

【例】
都心の人気エリアで区分マンションを購入したケース。

• 購入価格のうち、想定していた以上に土地の割合が高かった
• 建物が対象となる減価償却費も小さく、節税効果が限定的になってしまった

価格は高いのに、節税効果はほとんど感じられないという場合、土地と建物の割合を事前に確認していなかったことが原因になっているケースも多く見られます。

ローン返済が重く、キャッシュフローが悪い場合

節税ばかりに目が向き、毎月の収支を十分に確認しないまま購入してしまうケースも要注意です。

【例】
毎月の収支が2～3万円の赤字になっているケース

• 帳簿上の赤字は節税になるため問題ないと思っている
• 税金は多少抑えられている
• 毎月のローン返済と管理費でキャッシュフローの収支が毎月2～3万円の赤字が続いている

この状態が続くと、「節税はできているが、生活が苦しい」という状況になります。節税できているかどうかと、手元にお金が残っているかどうかは、まったく別問題である点を理解しておく必要があります。

減価償却が終わった後を想定していない場合

減価償却による節税効果は、特に、初期費用を抑えつつ購入可能な中古物件の場合は、耐用年数も短くなっています。その分、減価償却費も高くなる反面、減価償却期間が過ぎた段階で、税負担が重くなることを想定しておく必要があります。

【例】
中古の物件を購入し、減価償却期間を確認していなかったケース

• 物件の経年劣化で家賃は少し下がっている
• リフォームの必要が出てきている
• 減価償却期間が過ぎ、税金は増える

この状況では、手元資金が減っているのに、これから高い税金を払わなければならなくなります。購入時に償却がいつ終わるか、終わった後どうなるかまで考えていないと、節税のはずが将来的な負担に変わってしまうこともあります。

このように、不動産投資は条件や前提が少し違うだけで、節税になるかどうかが大きく変わるため、あらかじめ仕組みを理解した上で、専門家に相談しながら慎重に進めることが重要です。

節税できる人・できない人の違い

ここまで見てきたように、不動産投資は条件が合えば節税効果が出る一方、誰にとっても有効とは限りません。では、その差はどこで生まれるのでしょうか。実は、物件の良し悪し以前に、投資する人自身の状況によって、結果が大きく分かれます。

節税できるかどうかを分ける主なポイント

節税できるかどうかは、以下の5つの項目が判断材料になるでしょう。

【節税効果が出やすい人と出にくい人の特徴】

ここから、さらに節税効果が出やすい人と出にくい人のちがいについて、特に重要なポイントを詳しく説明します。

節税効果が出やすい人と出にくい人の違い：①年収の壁を超えているか

日本は累進課税制度を取っているため、年収が高ければ高いほど税負担は重くなります。逆に言うと、年収が高い人ほど、正しく節税することの恩恵は大きくなります。

具体的には、課税所得が695万円を超えると所得税率が23%、課税所得が900万円を超えると33%となり、この水準から節税効果が実感しやすくなります。
※課税所得とは、年収から給与所得控除や各種控除を差し引いた後の金額です。おおよその目安として、課税所得695万円は年収900万円程度、課税所得900万円は年収1,200万円程度に相当します。

【所得税率と節税効果の関係】

• 課税所得695万円未満の方（年収900万円未満が目安）

所得税率が20%以下のため、節税メリットよりも、空室リスクや修繕費などの不動産経営リスクの方が上回る可能性が高くなります。節税目的での購入は 慎重に検討すべきです。

• 課税所得695万円～900万円の方（年収900万円～1,200万円が目安）

所得税率23%の層です。ある程度の節税効果は期待できますが、 物件選びやキャッシュフローの精査が重要になります。

• 課税所得900万円以上の方（年収1,200万円以上が目安）

所得税率33%以上となり、所得税・住民税の負担が重くのしかかってくる層です。このラインを超えると、不動産投資による還付金が数十万～百万円単位になることもあり、 資産形成の一助として有効に機能し始めます。

節税効果が出やすい人と出にくい人の違い：②減価償却が早く取れる物件を選んでいるか

節税できる人は、新築ピカピカのマンションではなく、あえて築古の木造アパートなどを選ぶ傾向がありますが、これには明確な理由があります。

税制では、中古物件の場合、残りの耐用年数を短く設定できるルールがあるからです（中古資産の耐用年数）。特に、法定耐用年数をすでに超えた築古物件の場合、「法定耐用年数×20%」という簡便法で計算することができます。

【例】
• 築22年を超えた木造アパートを建物価格2,000万円で購入した場合（節税効果大）
22年 × 20% = 4.4年
⇒4年で減価償却できる
⇒年間500万円の減価償却費
建物価格を4年間で一気に経費化できるため、 毎年の減価償却費が非常に大きくなります。

• 新築区分マンションを購入した場合（節税効果小）
建物価格2,000万円を47年かけて償却
⇒年間約43万円の減価償却費
毎年43万円ずつしか経費化できないため、節税効果という面では小さいものとなります。

このように、同じ建物価格でも、償却期間が短いほど毎年の経費額が大きくなり、 帳簿上「大きな赤字」を作り出すことができます。 その結果、本業の給与所得と相殺して、税金を大きく減らすことが可能になるのです。

ただし、こうした築古物件は融資付けが難しく、修繕リスクも高いため、初心者にはハードルが高いのが現実です。

節税効果が出やすい人と出にくい人の違い：③あくまで「税の繰り延べ」だと理解し、出口（売却）を準備できるか

ここが最も重要なポイントです。 節税できる人は、今減らした税金は、将来物件を売る時に払うことになることを知っています。減価償却を使って帳簿上の価値を下げると、売却する際に「売った値段」と「帳簿上の価値」の差（売却益）が大きくなり、そこで多額の税金がかかるからです。

• 節税できない人（失敗する人）

毎年の還付金をすべて使ってしまい、売却時にかかる税金を払えなくなる。あるいは、税金を払いたくないからと売るに売れず、ズルズルと持ち続けて収益が悪化する。

• 節税できる人（成功する人）

還付された税金をプールしておき、売却時の税金支払いに備えている。または、売却のタイミングで退職金控除を活用したり、別の赤字とぶつけたりするなどの出口戦略までセットで考えている。

節税できる・できないは白黒ではない

ここまで読んで、自分は節税できない側かもしれない、あるいは、不動産投資に向いていないのでは、と不安になった方もいるかもしれません。

ただし、これらはあくまで目安です。実際には複数の要素が組み合わさって結果が決まるため、一概に判断できるものではありません。条件次第で成果が出ることもあるし、設計を誤ると逆効果になることもある、という、グラデーションのある話です。

大切なのは、節税になるかどうか、不動産投資に向いているかどうかではなく、専門家のアドバイスを頼りに、自分の状況で、どういう影響が出るかを理解した上で判断することです。

節税目的で買うと危険？本当に見るべき指標と成功する投資戦略

この章では、節税だけを軸にした投資がなぜ危険なのか、そして、本当に見るべき指標と、初心者が取りやすい投資戦略を整理します。

節税になるから買う、という考え方が危険な理由

節税を前面に出した不動産投資では、次のような判断ミスが起こりやすくなります。

• 家賃や空室リスクより、減価償却額を重視してしまう
• キャッシュフローがマイナスでも「税金が減るから」と納得してしまう
• 将来の売却や修繕を深く考えないまま購入してしまう

その結果、節税効果は一時的であるにもかかわらず、その後は資金負担だけが残る、というケースも少なくありません。節税それ自体が投資判断の中心になると、長期的にはリスクの方が大きくなりやすいのです。

まず確認すべきは税金よりお金の流れ（キャッシュフロー）

不動産投資で最初に見るべきなのは、税金の計算ではなく、毎月・毎年のお金の流れです。入ってくる家賃収入が、ローン返済・管理費・修繕費にいくら出ていき、手元にいくら残るのか、というキャッシュフローが、投資の土台になります。

以下に、節税を重視する人と、キャッシュフローを重視している人の違いを整理しました。

【節税重視とキャッシュフロー重視の考え方の違い】

不動産投資は、毎月安定したプラスのキャッシュフローを生み出し、それを自己資金として再投資していくことで資産を大きくしていくのが王道です。節税効果が薄くても、毎月数万円でも手元にお金が残る物件は、確実に資産を増やします。

成功する人が共通して見ているポイント

節税だけに振り回されず、比較的安定した投資を行っている人には、共通点があります。

• 投資の目的が節税ではなく資産形成である
• 空室リスクの少ない物件を選んでいる
• 表面利回り（物件価格に対する年間の家賃収入の割合）よりも実質利回り（収益から経費を差し引いたもの）を重視し、定期的に専門家（コンサルタントや税理士、不動産会社など）と相談している
• 出口戦略を考えている

利回りや良い物件の選び方については、次の記事でも詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。
はじめての不動産投資！1棟目を失敗せずに買うための完全ガイド
また、出口戦略については、次の記事で詳しく説明しています。
不動産オーナーの出口戦略。売却？相続？法人内継続？

不動産投資初心者の場合、最初の設計段階で誰と相談したかによって、その後の安心感は大きく変わります。信頼のおける専門家と相談しながら進めていきましょう。

まとめ

本記事では、不動産投資と節税について、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。不動産投資は、節税になる、と聞くと魅力的に感じやすい一方で、その仕組みを正しく理解しないまま進めてしまうと、思ったほど効果を感じられなかったり、逆に負担が増えたりすることもある投資です。

この記事では、不動産投資が「節税になる」と言われる仕組みや、実際には節税にならないケース、節税できる人・できない人の違いなどについて、わかりやすく説明してきました。不動産投資における節税は、誰にでも当てはまる万能なメリットではないことや、条件や設計次第で結果が大きく変わるものであることがご理解いただけたかと思います。不動産投資は、急いで決める必要のあるものではありません。納得できる判断をするために、一度立ち止まり、情報を整理することが、結果として後悔のない投資につながります。

ご自身の節税効果はどの程度見込めるのか知りたいと思われる方や、今検討している物件は、長期的に見て大丈夫なのか不安を抱いておられる方は、まずはあすかタックス＆コンサルティングにお気軽にご相談ください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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