サラリーマンが不動産投資するメリット・デメリット

近年、副収入を得る手段として不動産投資に注目するサラリーマンが増えています。給与収入だけでは将来の経済的な不安を拭えず、資産形成の一環として不動産投資を検討する人も多くなっています。しかし、不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットも存在するため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

本記事では、サラリーマンが不動産投資を行う際のメリットとデメリットを詳しく解説し、不動産投資の基本についても紹介します。将来の資産形成を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、居住用または事業用の不動産を購入し、それを賃貸することで家賃収入を得たり、将来的な物件の価値上昇を見込んで売却益を得たりすることを目的とする投資方法です。ここでは不動産投資は何のために行うのか、その目的を整理した上で、不動産投資の方法を見ておきましょう。

不動産投資の目的

不動産投資の目的には、大きく分けて次の2つがあります。

1. 家賃収入の確保

不動産投資の最も一般的な目的は、安定した家賃収入を得ることです。購入した物件を賃貸に出し、毎月一定の家賃収入を得ます。この家賃収入で購入時に借りた住宅ローンを返済し、返済後はすべて自分の資産となります。

2. 物件の資産価値向上（売却益）

購入した物件は、人に貸すだけでなく、売却することもできます。一般的に、不動産は時間が経つにつれてその価値が上昇する傾向があります。特に、都市部や開発が進んでいる地域では、不動産の価値が上がりやすいです。そのため、将来的に物件を売却し、購入時よりも高い価格で売却益を得ることを目的として不動産投資を行う場合もあります。

不動産投資の方法

では、次に、具体的に不動産投資をどのように行うかについても見ておきましょう。不動産投資は大きく分けて、次の2種類の方法があります。

1. 区分所有（マンション投資）

ワンルームマンションやファミリー向けマンションの1室を購入して賃貸に出す方法です。購入するのはマンションの1室であるため比較的少額の資金で始められます。また、1室であることから運用も単純なため、初心者に人気のある投資方法です。

2. 一棟投資（アパート・マンション）

アパートやマンション一棟を購入し、複数の部屋を賃貸に出す方法です。初期投資は大きいですが、収益性が高いのが魅力です。

サラリーマンが不動産投資するメリット

サラリーマンが不動産投資を行うことには、いくつかのメリットがあります。主なポイントを以下に紹介します。

安定した家賃収入が得られる

不動産投資の最大の魅力は、毎月の家賃収入によって安定したキャッシュフローを得られることです。株式投資やFXのように相場の変動に大きく左右されることがなく、長期的に安定した収益が見込めるため、将来の資産形成にも役立ちます。

銀行から融資を受けやすい

物件の購入は、主に不動産投資ローンを活用しますが、サラリーマンは安定した給与収入があるため、銀行からの融資審査に通りやすい傾向があります。特に、勤続年数が長かったり、大手企業に勤務したりしている場合は、好条件で融資を受けられることが多いです。融資を活用することで少ない自己資金でも不動産投資を始めやすくなります。

節税効果が期待できる

不動産投資では、以下のような節税対策を活用できます。

• 減価償却費を計上することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。
• ローンの利息を経費として計上できます。
• 管理費や修繕費も経費扱いできます。

サラリーマンの給与所得と不動産所得を合算することで、所得税の節税が可能になる場合もあります。節税については次の記事でも詳しく説明しています。
不動産オーナーは不動産管理会社を設立して節税しよう

将来の年金対策になる

少子高齢化の影響で、公的年金だけでは老後の生活費が不安と感じている人も増えています。不動産投資を行うことで、定年後も家賃収入を得られ、老後の生活資金として活用できます。また、物件を売却すればまとまった資産を手に入れることも可能です。

サラリーマンが不動産投資するデメリット

不動産投資には多くのメリットがある一方で、リスクやデメリットも存在します。ここでは、サラリーマンが不動産投資を始める際に注意すべきポイントを紹介します。

空室リスクがある

不動産投資の最大のリスクは空室リスクです。賃貸需要の少ないエリアや、競争が激しいエリアでは、空室が続く可能性があります。空室期間中は家賃収入がゼロになるだけでなく、ローンの返済や管理費の支払いを自分自身が負担しなければなりません。

空室リスクを避けるためには？

ニーズの高い物件やエリアを選び、長期的に入居者を確保できるようにします。

ローン返済の負担がある

不動産投資ローンを活用している場合、毎月の返済負担が発生します。空室が続いたり、想定外の出費が増えたりすると、サラリーマンの給与収入から補填しなければならない状況に陥る可能性があります。

ローン返済がリスクとならないためには？

無理のない借入額を設定し、空室リスクに備えて十分な自己資金を確保することが重要です。不動産投資を実際に始める前に、税理士など専門家に相談することがおすすめです。

維持費や修繕費がかかる

物件を維持するためには、管理費・修繕費・固定資産税などのコストがかかります。特に築年数が経過した物件は、設備の老朽化による修繕費が増える可能性があります。

維持費や修繕費がリスクとならないためには？

新築や築浅物件を選んだり、管理会社と契約して定期的にメンテナンスを行ったりすることで、費用のかかる修繕など大きな負担を回避することができます。

流動性が低く、すぐに現金化できない

不動産は 売却に時間がかかる資産です。そのため、急な資金需要が発生した場合でも、短期間で売却できなければ、資金繰りが厳しくなることがあります。

すぐに売却・現金化できないことがリスクとならないためには？

立地・条件を考慮することで、物件購入時に売却しやすくなります。また、専門家に相談し、余裕を持った資金計画を立てることも重要です。

金利上昇リスクがある

変動金利のローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。特に、長期間のローンを組む場合は、金利変動による影響を十分に考慮しておきましょう。

金利上昇が大きなリスクとならないためには？

情報収集を入念に行い、固定金利や低金利のタイミングで借り入れを検討してください。また、不測の事態に対処できる資金を確保し、余剰金を繰り上げ返済に回すことで、金利上昇に対応することができます。

不動産投資は、上記のようなリスクはありますが、しっかりとリスク管理を行うことで、安定した資産形成が可能です。

サラリーマンこそ不動産投資をはじめよう

これまで解説してきたように、不動産投資にはメリットもデメリットもあります。しかし、リスクを適切に管理すれば、サラリーマンにとって資産形成の強力な手段となります。なぜ「サラリーマンにとって」強力な手段なのでしょうか？ここでは、サラリーマンが不動産投資を始めるべき理由と、成功のポイントを紹介します。

サラリーマンは融資を受けやすい

不動産投資を成功させるうえで、融資を活用できるかどうかは非常に重要です。融資を受ける際に、サラリーマンは安定した給与収入があるため、金融機関の信用を得やすいという強みがあります。特に、大手企業や公務員の場合は、低金利で長期間のローンを組める可能性が高く、自己資金が少なくても大きな資産を運用しやすくなります。

給与＋家賃収入でリスク分散できる

株やFXと異なり、不動産投資は長期的な収益を見込める資産運用方法です。さらに、サラリーマンの場合は給与収入という安定した収入源があるため、空室や修繕費などのリスクにも対応できます。このように、給与と家賃収入、収入源を複数持つことで、将来のリスクに備えることができます。

節税メリットを活かせる

上記で節税メリットを紹介したように、不動産投資は節税目的で行う人もいるほど、節税に効果があります。サラリーマンでも、特に給与所得が高いサラリーマンほど、節税効果を活用できる可能性があります。

将来の年金対策・資産形成になる

平均年齢が伸びた現在では、退職後のサラリーマンにとって、退職金と年金だけで生活設計ができるかどうかが難しくなっています。しかし、不動産投資なら家賃収入を年金代わりに活用できます。また、物件を売却することで、まとまった資産 を確保することも可能です。早いうちに始めれば、定年前にローンを完済し、老後に安定した収入を得ることができます。

知識を身につければ初心者でも成功できる

不動産投資は、適切な物件選びとリスク管理をすれば、初心者でも成功しやすい投資方法です。特にサラリーマンは本業があるため、管理会社を活用すれば手間をかけずに運用できるというのも、大きな魅力です。

このように、不動産投資は、長期的な視点で取り組むことで、大きな資産形成につながります。サラリーマンこそ、安定した立場を活かし、早めに行動することで、安定した資産形成を行うことができます。

まとめ

本記事では、将来の資産形成に関心を持っているサラリーマンに向けて、サラリーマンにおすすめの投資である不動産投資について、メリット・デメリットを中心に、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。不動産投資は、正しい知識を身につけ、リスクを適切に管理することで 初心者でも成功できる投資方法 です。特にサラリーマンは 融資を受けやすく、安定収入があるため、不動産投資に向いているといえます。

数々のメリットがある反面、デメリットも存在するため、税理士などの専門家と相談しながら、余裕を持った資金計画を立て、良い物件を探すことが重要です。あすかタックス＆コンサルティングは、これまで多くの不動産投資のお手伝いをしてきました。不動産投資に興味を持たれた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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