不動産オーナーは不動産管理会社を設立して節税しよう

不動産経営を始めるきっかけは、人によってさまざまです。投資目的で不動産経営を始めた方、転勤などをきっかけに自宅を貸し出された方、相続でアパートやマンション、貸家などを譲りうけた方…。

しかし、不動産経営を行う上でやっておかなければならないことは、ほぼ共通しています。空き室対策やリフォーム、保険、資金繰り…。なかでも重要な課題が税金対策です。不動産経営によって安定した収入を得ようと思っても、税金のために手元にいくらも残らない、では、何のための不動産投資かわかりません。

そんな時、不動産会社の設立は、有効な節税手段です。本記事では不動産オーナーによる不動産管理会社設立による節税スキームと、そのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

不動産管理会社設立で節税するスキーム

不動産投資を行う場合には、不動産管理会社を設立することで、さまざまな節税スキームを活用できます。その代表的なスキームを説明します。

法人税率を活用する

法人税率が個人の所得税率よりも低い場合、不動産から上がる利益を不動産管理会社に移すことによって節税することができます。

最初に、不動産管理会社を設立しない場合、つまり、個人所得として不動産投資の所得を得ている場合を考えてみましょう。個人所得は、以下の表で見るように、所得が上がるにつれて税率も高くなります。

【個人所得にかかる所得税率と控除金額】

（参考：国税庁　所得税の税率）

このほかに住民税（10％）、個人事業税（5％）などがかかります。

一方、法人税は累進課税制度が取られていないため税率は一定です。

【普通法人にかかる税率】

（参考：国税庁　法人税の税率）

上記の税率に加え、法人住民税や事業税などを含めても、30％を超えません。つまり、不動産収入が一定の額を超えれば、法人所得税率は個人所得税率より低くなるため、法人化することによって節税効果を得ることが可能なのです。

※税額の正確な算出は、経費の扱いや配偶者や扶養家族の有無、所得控除の適用など、個人の状況によって大きく変わるため、税理士などの専門家に相談してシミュレーションを行ってください。

収入を分散させて節税ができる

不動産管理会社を設立して、配偶者を法人の代表者や役員として給与を支払うことで、さらに節税が可能になります。給与取得控除の場合にも、給与を受け取る人を増やすことで、控除の割合を増やすことができるからです。

具体例を見てみましょう。不動産管理会社を設立し、自分を代表取締役、専業主婦である配偶者と大学生の子を役員としたとします。

ここで、所有する不動産から、経費を除いて200万円の収入が得られました。そこで、妻と子に100万円ずつ役員報酬を支払います。不動産収入200万円は役員報酬が200万円支払われているため、管理会社の利益は0円となり、税金がまったくかかりません。また、妻、子の報酬は103万円までは非課税のため、税金はかかりません。

【収入分散の例】

経費計上によって節税できる

管理業務にかかる費用やオフィス経費を法人の経費として計上できるため、課税所得を減少させることが可能です。それは、個人事業主と法人では、経費として認められる範囲が異なるからです。主な違いを以下にまとめました。

法人の経費計上範囲は個人事業主に比べて広い

個人事業主は、事業と私生活の費用を明確に分けることが難しく、私的な費用が経費に含まれてしまう可能性があります。これに対し、法人は、事業目的の範囲内であれば、より幅広い経費を計上することができます。

不動産経営で計上できる経費については、次の記事でも詳しく説明しています。参考にしてください。

>>不動産投資で認められる経費一覧＆経費にできないもの

従業員・役員の給与を経費として計上できる

先述のように、不動産管理会社を設立することで、不動産所得を分散することができます。この役員や従業員の給与は、経費として計上できます。

個人事業主より柔軟に減価償却を経費として計上できる

建物や設備などの固定資産は、減価償却によって毎年一定額を償却し、経費として計上することができます。法人の場合は、個人事業主よりもより柔軟な減価償却方法を選択できる場合があります。

損失を繰越できる

法人は、経費が不動産収入より多くなって赤字になった場合でも、その損失を将来の黒字と相殺することができます。そのため、将来、黒字になった場合でも、税金を支払う額を減らすことができます。

意外に知らない不動産管理会社3つの業態

不動産管理会社には、3つの業態があります。会社を設立する場合は、自分に最も合った不動産管理会社の業態を選びましょう。

管理委託方式

不動産オーナーが不動産管理会社に、不動産の管理業務を委託するという業態です。不動産オーナーは、借家人から得た賃料の一部を、管理委託費という形で不動産管理会社に支払います。従来は、不動産経営のための法人化の代表的な方式でした。

不動産管理会社に支払う管理料は賃料の4～6％程度が目安です。高額な管理料は税務署から否認されるリスクがあるため注意が必要です。そのため節税効果は限定的です。

不動産保有方式

不動産会社を設立し、その会社が不動産を所有するという業態です。ほかの2つの業態では、不動産所有が個人だったのに対し、この場合は不動産の所有者は不動産管理会社となります。法人が建物の所有権を持ち、家賃収入がその売上になります。

もともと不動産のオーナーだった人は、役員として給与を受け取ります。この場合は、税率の違いを活用することで、所得税の節税につながります。不動産管理会社を活用した不動産投資において、もっとも節税効果の高い方法です。

一括転貸方式（サブリース方式）

不動産オーナーが所有する物件を、不動産管理会社に任せます。不動産管理会社は借家人と賃貸借契約を結び、家賃を受け取り、その一部をオーナーに支払うという業態です。不動産管理会社は、満室時の家賃収入の約15％までを委託手数料として受け取り、その残りを不動産オーナーに支払うのが一般的です。

管理委託方式での管理料が、賃料の4～6％であったのに対し、この委託手数料は15％程度になるため、その分、家賃収入を不動産管理会社に移すことができます。その意味で、管理委託方式よりも節税効果は高くなります。

反面、この業態のリスクとして、物件の稼働状態にかかわらず、不動産オーナーに一定の賃料を払わなければなりません。そのため、空き家となって家賃収入そのものが減って、サブリースの支払額が多くなれば、不動産会社は赤字になってしまいます。

不動産管理会社を設立するメリット・デメリット

不動産管理会社を設立するメリットとデメリットを説明します。不動産管理会社の設立を検討する際には、メリット・デメリットの両方を勘案し、ご自身の決定の参考にしてください。

不動産管理会社を設立する4つのメリット

不動産管理会社を設立した場合に得られるメリットを、まとめて確認しておきましょう。

1.個人所得税と法人税を切り替えることで節税できる

法人税率が、個人所得にかかる所得税率より低い場合、不動産管理会社を設立することで節税効果が期待できます。特に、前述の「不動産保有方式」で運用する場合は、家賃収入をすべて不動産管理会社の所得とできるため、大きな節税効果が期待できます。

2.経費・損失の繰り越し・所得分散などの所得の圧縮によって節税できる

個人で不動産経営を行っていれば、個人の所得に合算されてしまう賃料収入を、法人化によって圧縮することができます。

その主な方法として、次の3つが挙げられます。

• 法人化によって、個人所有よりも計上可能になる経費枠が増大する
• 欠損金が出た場合、個人であれば3年が限度の繰り越しも、法人なら9年にわたって繰り越すことが可能
• 配偶者や子を役員や従業員にして、給与を支払うことで、給与を経費として計上し、不動産所得の分散ができる

3.相続における節税が可能になる

自分の資産を相続によって残すために、不動産経営を考えておられる方もいらっしゃるでしょう。資産を現金として所有しているよりも、不動産に変えておくことで、資産の評価価値を引き下げ、相続税を抑えることが可能だからです。

さらに、不動産管理会社を設立して株式会社とすれば、より高い節税効果も得られます。例えば、生前に、贈与税のかからない110万円以下に株式を分割して贈与すれば、相続時には株式分の相続税は課税されなくなります。

また、一般的に会社の株式評価額は、不動産の評価額よりも低くなります。そのため、実質的には資産価値の大きな不動産を所有する法人の株式であっても、会社を設立して3年以上経過していれば、相続税の評価額を下げ、税負担を軽減できる可能性があります。

4.不動産管理会社を設立によって信用力が向上する

不動産管理会社を設立することで、金融機関から個人事業主よりも、事業がより安定し、継続性のあるものと認識されます。今後、さらに不動産経営を成長させようと考えるのであれば、不動産投資ローンなどの融資を利用することになるでしょう。その際、法人の方が有利な条件で融資を受けることができます。また、金融機関から信用力が高いと判断されれば、より低い金利で融資を受けることも可能です。

不動産管理会社を設立する4つのデメリット

不動産管理会社の設立にはデメリットもあります。デメリットもしっかり把握しておきましょう。

1.設立コストがかかる

不動産管理会社の設立に当たっては、主に以下のコストがかかります。

設立登記費用

金額は、設立する管理会社の規模や種類によって異なりますが、定款認証費用や登録免許税などがかかります。また、設立登記の手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士費用などが発生します。

初期費用

会社の設立に最低限必要な資本金や、事業を開始するために必要な費用、法人名義の銀行口座を開設するための費用がかかります。事務所を借りて、新しく開設する場合には、オフィスの賃料が発生し、その他、事業運営に必要な通信費なども必要となります。

2.継続費用がかかる

設立時のコストだけでなく、継続して発生するランニングコストも押さえておきましょう。

法人住民税

法人化によって、法人住民税の均等割が1年間で7、8万円程度かかります。これは資産管理会社が赤字であっても必要です。

社会保険料

従業員を雇用する場合、社会保険料の支払いが必要になります。また、それに伴い、雇用保険料、労働保険料など、法定で定められた費用（法定福利費）も必要になります。

その他

会社設立に関するコンサルティングを受ける場合や、 税務申告や会計処理など、専門家の助けを借りる場合には、その報酬が発生します。また、会社の責任賠償保険など、必要な保険に加入する場合には、保険料が発生することも理解しておきましょう。

3.会社設立には複雑な手続きが必要になる

不動産管理会社を設立するには、法的な手続きや税務処理が必要になります。いずれも専門的な知識が求められるため、税理士や会計士、コンサルタントなどに相談しながら進めていく必要があります。

4.簡単には廃業できない

会社を一度設立すると、簡単には廃業できないことも理解しておきましょう。廃業には解散決議や清算人選任、清算結了などの手続きが必要です。不動産管理会社を設立する場合は、専門家の助けを借りて、しっかりと検討する必要があります。

まとめ

本記事では、不動産投資を検討しておられる方、また、すでに不動産経営を行っておられる方に向けて、節税対策の有力な選択肢である不動産管理会社の設立について、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。

不動産管理会社を設立することで、節税効果だけでなく、事業承継対策や信用力向上など、様々なメリットが得られます。しかし、デメリットも存在するため、安易に決断せず、税理士などの専門家と相談しながら、慎重に検討することが重要です。あすかタックス＆コンサルティングは、これまで多くの不動産管理会社設立のお手伝いをしてきました。不動産投資に興味を持たれた方、また不動産管理会社の設立を検討しておられる方は、ぜひ無料相談をご利用ください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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