「青色申告」と「白色申告」不動産所得の申告はどちらを選ぶべき？

不動産から家賃収入がある場合は、必ず確定申告が必要です。その際に多くの方が迷うのが「青色申告」と「白色申告」、どちらを選べばいいのか？という点です。どちらを選ぶかによって、税金の額や使える制度に大きな差が出るため、最初にしっかり理解しておくことが大切です。

本記事では、不動産所得の申告方法である青色申告と白色申告の基本から、違い、選ぶ際の基準までをわかりやすく解説します。これから不動産投資を始めた方が、安心して申告できるようになることを目指します。

青色申告とは？

青色申告とは、一定の帳簿を備え付けて正確な記帳を行い、その記帳に基づいて所得税の申告をする制度です。不動産所得以外に、事業所得や山林所得がある場合も利用できます。青色申告の最大のメリットは、税金の優遇措置を受けられることです。特に、65万円または10万円の青色申告特別控除は、不動産所得の金額から控除できるため、所得税や住民税を大幅に安くできます。

しかし、青色申告をするには、簿記の知識が多少必要になります。また、事前に税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

青色申告の主な特徴

青色申告には次のような特徴があります。

最大65万円の特別控除を受けられる

青色申告をすると、「青色申告特別控除（最大65万円）」を使えます。これは所得から一定額を差し引ける仕組みで、税金を減らせる大きなポイントです。ただし、不動産所得で65万円の特別控除を受けるには、事業的規模（目安として5棟10室基準）での運営が必要です。アパート等は10室以上、一棟貸しは5棟以上が基準となり、これに満たない事業的規模の場合は特別控除は10万円となります。

赤字を繰り越すことができる

不動産経営を始めたばかりの頃は、修繕費やローン返済などで赤字になることもあります。青色申告なら、その赤字を最長3年間繰り越せるため、翌年以降の利益と相殺して税金を減らせます。

家族への給与を経費にできる

家族が事務作業や物件管理などを手伝っている場合、その労働の対価として給与を支払えば経費に計上できます。これを「青色事業専従者給与」と呼び、金額や業務内容が適正であれば全額を経費として認めてもらえます。経費が増えることで課税される所得が減り、結果として税金を抑える効果が期待できます。

減価償却費の特例が受けられる

30万円未満の減価償却資産を一括で経費にできます。これは『少額減価償却資産の特例』と呼ばれ、年間合計300万円までが限度となります。

通常、高額な備品（パソコン、エアコンなど）は、減価償却といって、法律で決められた年数にわたって少しずつ経費にしていきます。しかし、青色申告をしていると、この特例が使えます。例えば、18万円の業務用のエアコンを買った場合、通常は数年かけて少しずつ経費にしますが、この特例を使えば、購入した年に18万円すべてを経費として計上できます。これにより、その年の不動産所得を大きく減らせるため、税金を抑えられます。

これらの特徴は、いずれも青色申告の大きなメリットです。最大限に活用することで、大きな節税効果が期待できます。簿記の知識に自信がない方も、会計ソフトを使えば比較的簡単に帳簿を作成できます。

白色申告とは？

白色申告は、青色申告のような特別な申請を必要としない、誰でもできる確定申告の方法です。不動産所得がある場合、青色申告の承認申請をしていなければ、自動的に白色申告となります。

白色申告の最大のメリットは、手続きが簡単であることです。青色申告のように複雑な帳簿をつける必要がなく、収支をシンプルにまとめるだけで申告できます。税務署へ特別な申請書を提出する必要もありません。

そのため、「初めて不動産投資をする」「確定申告にあまり時間をかけたくない」という方にとっては、取り組みやすい方法と言えるでしょう。

白色申告の主な特徴

白色申告には次のような特徴があります。

事前の手続きが必要ない

青色申告のように、税務署への申請書提出は必要ありません。すぐにスタートできます。

帳簿づけがシンプルで簿記の知識も必要ない

白色申告では、家計簿のように「いつ・いくら収入があったか」「どんな支出があったか」を記録するだけでよいとされています。複雑な会計知識がなくても始められるので、初心者にはハードルが低いです。ただし、2014年から白色申告でも記帳と帳簿保存は義務付けられています。

白色申告の注意点

一見すると楽に思える白色申告ですが、節税の面では不利になる可能性があります。白色申告が不利になる状況は、主に以下の3点です。

特別な控除はない

白色申告には「青色申告特別控除」のような節税メリットはありません。そのため、同じ収入・支出でも青色申告と比べて税金が多くなるケースがほとんどです。

赤字の繰り越しができない

不動産経営で赤字になっても、翌年以降に繰り越すことはできません。例えば去年、修繕などで赤字が出ていても、今年、利益が出ていたら、青色申告のように赤字分を相殺することはできず、今年の利益に対して課税されます。

家族への給与は原則経費にならない

白色申告の場合、たとえ家族が手伝っていても「給与」として経費にできません。認められるのは「専従者控除」と呼ばれる仕組みで、金額も少額に制限されています。青色申告に比べて節税効果は大きく下がるため、長期的には不利になりやすい点に注意が必要です。

このように、白色申告は手続きの手軽さが魅力ですが、節税の面では青色申告に劣ります。特に、不動産所得の金額が大きい場合や、物件購入初年度で赤字になる可能性がある場合は、青色申告の方が最終的に手元に残るお金が多くなるケースが多いです。

青色申告と白色申告の違いを徹底比較

青色申告と白色申告の主な違いをまとめると次の通りです。

不動産オーナーがどちらを選ぶべきか

「青色申告」と「白色申告」、どちらを選ぶかはオーナーの状況や将来の方針によって変わります。ここでは代表的なケースごとに解説します。

「青色申告」がおすすめのオーナー

青色申告がおすすめなのは、次のようなオーナーです。

今後、不動産所得を増やしていきたい方

節税メリットが大きい青色申告は、不動産所得が増えるほどその効果を発揮します。

不動産所得の金額が大きい方

青色申告特別控除を利用することで、大きな節税効果が期待できます。不動産所得が一定額以上ある場合は、青色申告のほうが手元に残るお金が多くなる可能性が高いです。

初年度に赤字になりそうな方

不動産投資を始めたばかりの初年度は、物件の購入費用やリフォーム費用などで赤字になることがあります。青色申告なら、この赤字を最大3年間繰り越して翌年以降の黒字と相殺できるため、将来の税負担を軽くできます。

不動産投資を継続して行うなら、青色申告のメリットは非常に大きいです。会計ソフトを活用すれば帳簿づけの負担も軽減できるので、早めに青色申告へ切り替えることを検討するのがおすすめです。

白色申告がおすすめのオーナー

白色申告がおすすめなのは、次のようなオーナーです。

不動産所得が少ない方

副業として小さな規模で不動産投資を始めたばかりで所得が少額な場合は、白色申告でも十分なケースが多いです。

確定申告をなるべく簡単に済ませたい方

帳簿をつけるのが不安で、複雑な帳簿付けに時間をかけたくない方には、白色申告が向いています。まずは白色申告から始め、確定申告の流れを経験してみるのも良い方法です。ただし、将来的に収益が増えたり、複数の物件を所有したりする場合はデメリットが大きくなりやすいので注意が必要です。

まとめ

本記事では、不動産所得の確定申告の2つの方法である「青色申告」と「白色申告」について、あすかタックス＆コンサルティングが解説しました。

「青色申告」と「白色申告」は、それぞれに特徴があります。白色申告は手軽に始められる反面、節税のメリットは少なめです。一方、青色申告は帳簿の手間はあるものの、特別控除や赤字繰り越しなど節税効果の面で大きなメリットがあります。

不動産投資を「とりあえず始めてみた」という方には白色申告が入り口として適していますが、長期的に資産形成を目指すなら青色申告の方が圧倒的に有利です。

ただし、「自分にはどちらが合っているのか？」「青色申告に切り替えるにはどうしたらよいのか？」と迷う方も多いでしょう。制度を正しく理解し、自分の状況にあった選択をするためには、税務の専門家に相談するのが一番安心です。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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