退職金を元手に不動産投資はアリ？老後に備える資産運用法

退職金は、人生で一度きりの大きなお金です。これまでの努力の結晶である退職金だからこそ、効果的な運用法を考えたいものです。

「年金だけでは心もとなく、老後の生活費に不安を抱きたくない」

そんな気持ちから、「退職金を元手に何か新しい投資を始めたい」と考える方であれば、不動産投資を検討してみませんか？本記事では老後の資金運用法としての不動産投資について、詳しく説明します。

退職金で不動産投資を考える人が増えている理由

近年、退職金を元手に不動産投資を始める方が増えています。なぜ、多くの人が不動産投資に注目しているのでしょうか？そこには、老後の安心を支えるいくつかの魅力があるからです。

1. 将来の年金不安をカバーできる可能性

「このままだと年金だけでは生活が厳しいかも…」そんな漠然とした不安を抱えている方もいらっしゃるでしょう。不動産投資で賃貸物件を所有すれば、毎月入ってくる家賃収入（インカムゲイン）を得られます。これは、いわば「第二の年金」のようなもので、公的年金に加えて安定した収入源を確保することで、老後の生活設計にゆとりと安心をもたらしてくれる可能性があります。

2. 低金利時代における預貯金以外の選択肢

現在の日本では、銀行にお金を預けていても、ほとんど金利がつきません。大切に貯めた退職金が、ただ銀行に眠らせているだけでは、物価上昇によって実質的な価値が目減りしてしまう可能性もあります。不動産は、株式や投資信託とは異なり、実物資産として存在します。これにより、インフレ（物価上昇）が起こった際にも価値を保ちやすく、預貯金だけでは得られないメリットを享受できると考える人が増えています。

3. 比較的安定した資産運用としての魅力

「投資」と聞くと、「リスクが大きいのでは？」と不安に感じる方もいるかもしれません。もちろん、どのような投資にもリスクはつきものですが、不動産投資は株式のように日々の値動きに一喜一憂することが少なく、比較的安定した資産運用と言われています。特に、入居者からの家賃収入は、景気に大きく左右されにくいため、長期的な視点で見れば安定した収益を期待しやすいという特性があります。

4. 専門家と二人三脚で進められる安心感

「不動産投資なんて、自分にできるのだろうか…」そう不安に思う必要はありません。不動産投資は、土地や建物の知識だけでなく、税金や法律の知識も必要になることがあります。しかし、多くの不動産投資家は、私たちのような専門家と二人三脚で進めています。物件選びから購入、その後の管理、そして確定申告に至るまで、プロのサポートを受けることで、初心者の方でも安心して不動産投資に取り組める環境が整っています。

退職金で始める不動産投資のメリット・デメリット

ただし、メリットばかりではなく、リスクもきちんと把握することが重要です。ここでは、退職金を元手に不動産投資を始める際のメリットとデメリットを、初心者の方にもわかりやすく解説します。

退職金で始める不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとして、主に次の3点があります。

メリット1：安定した家賃収入が老後の支えになる

不動産投資の大きな魅力は、「家賃収入」という毎月の安定した現金収入が見込めることです。たとえば、毎月6万円の家賃収入があれば、年間72万円。これは年金に加えて使える“生活補助”となり、物価高が進む中でも心強い支えになります。他の金融商品と比べても、安定性のある現金収入を得られる可能性が高い点が魅力です。

メリット2：インフレ（物価上昇）への備えになる

現金をそのまま持っていても、物価が上がれば「お金の価値」は目減りします。一方、不動産はインフレに強い資産とされています。物件価格や家賃が物価とともに上昇する傾向があるため、現金よりも価値を保ちやすいという点で注目されています。

メリット3：相続対策になる

不動産投資は、相続税を抑える効果が期待できる資産運用方法としても注目されています。その理由は、不動産の評価方法にあります。

相続税評価額は「実際の市場価格」よりも低くなる

相続税の計算において、不動産は「路線価（または固定資産税評価額）」を基準に評価されます。これは一般的に、市場で売買される価格（時価）の7〜8割程度になるため、同じ資産を保有していても、現金よりも不動産の方が、相続税評価が低くなります。

【事例】

Aさんは時価1,000万円のマンションを所有しています。しかし、相続税評価額は約700万円で、現金で1,000万円保有しているよりも課税対象が少なくなります。

賃貸中の不動産は、さらに評価額が下がる

賃貸物件として誰かに貸している場合、以下のような「評価減」が加わります。

• 貸家建付地の評価減：借主が住んでいると自由に使えないため、更地に比べて評価が下がる
• 借家権割合の控除：借主の権利があることで、建物評価額も下がる

そのため、賃貸物件として運用している不動産は、実際の価値よりも大きく評価を引き下げて相続税が計算されることになります。

現金を不動産に変えることで、相続税の節税が期待できる

退職金や預金を不動産に変えることで、課税対象額が圧縮され、結果として相続税の軽減が可能になるケースが多いのです。

以上のように、不動産の相続時に「評価額が下がる」という特徴は、現金をそのまま持っているよりも相続税を軽減しやすくなるということです。資産を残す側として、家族に負担をかけずに引き継ぐ手段の一つとしても有効です。

不動産投資のデメリット

デメリットはきちんと把握し、対処法を考えることで回避できます。まずは以下の4点のデメリットを理解しておきましょう。

デメリット1：空室リスクや家賃下落リスクがある

不動産投資には、「入居者がいなければ家賃が入らない」「地域によっては家賃が下がる」といった収益の不安定さもあります。特に人口減少地域では、空室率が高くなる傾向があるため、入念な調査が必要です。

デメリット2：突然の修繕費・維持費がかかる

建物は時間とともに老朽化します。退去後の原状回復費用や、設備の交換、外壁の補修など、まとまった支出が急に必要になることもあります。事前に修繕積立金を見込んでおくことが、安心につながります。

デメリット3：資産が現金化しにくい

不動産は、売却しようと思っても、すぐには売れないことが多く、急な資金ニーズに対応しづらいというデメリットもあります。医療費や介護費用が必要になっても、すぐに現金化できない、と困るケースがあります。

デメリット4：失敗すると老後資金が減るリスクも

退職金は「やり直しのきかないお金」です。不動産投資で損失が出たり、ローンを使って無理に物件を買ったりすると、かえって老後の生活を圧迫する可能性があります。大事なのは安全第一の投資設計です。利益を最大化するより、損をしないことを重視しましょう。

【メリット・デメリットのまとめ】

老後に安心をもたらす不動産投資のポイント

退職金を元手に不動産投資を始めるなら、「老後の安心」が何より大切なテーマになります。ただ利益を追うのではなく、「長く安定した収入を得ること」「生活に支障をきたさないこと」を軸に考える必要があります。この章では、リスクを抑えながら不動産投資を活用するための重要なポイントを解説します。

1. 無理のない資金計画を立てる

退職金を全額投資に回すのは非常にリスクが高いため、生活資金・医療費・予備費を確保した上での投資額を設定することが大切です。

目安としては、「退職金の一部（3〜5割以内）」で始めるのが安心。さらに、ローンを組む場合は、年齢や返済期間、金利の変動リスクを十分に考慮し、「返済不能にならない計画」を立てましょう。

2. 立地と需要を重視する

老後の安定収入を目指すなら、「空室リスクをできるだけ減らす」ことがカギです。投資用物件の立地は、以下のような条件を満たしているかが重要です。

• 人口が減りにくい都市部や駅近
• 単身者・ファミリー層のニーズがある地域
• 近隣に商業施設や病院など生活インフラが整っている

「今後も安定して貸し出せるか？」を第一に考えましょう。

3. 管理の手間を減らす工夫をする

老後は体力的にも不安が増える時期。自分で入居者対応や修繕手配をするのは負担が大きくなる可能性があります。

そのためには、

• 管理会社に運営を任せる
• サブリース（家賃保証）を検討する
• 入居者が長く住みやすい物件を選ぶ

など、手間がかからない運用スタイルを選ぶのがポイントです。

サブリースについては「サブリース契約は本当に安全？オーナーが知るべきデメリットと対処法 」で詳しく説明しています。こちらもぜひ参考にしてください。

4. 将来的な出口戦略も想定しておく

不動産投資では、「いつか売却する」「子どもに相続する」など、将来の出口（資産処分）も重要な視点です。

• 将来売却しやすいエリア・物件か？
• 相続する場合、家族は維持できるか？
• 資産の分割や現金化は可能か？

買うときだけでなく手放すときまで想定しておくことが、後悔しない投資につながります。

5. 信頼できる専門家に相談する

不動産投資は税金・契約・法律など多くの知識が関わります。間違った判断を避けるためにも、税理士や不動産の専門家と相談しながら進めるのが安心です。

特に、退職金を使う場合は、

• 所得税や住民税にどう影響するか
• 相続時の資産評価はどうなるか
• 修繕費や管理費の見通し

など、税務面の見通しも含めて総合的な判断が必要です。

安定と備えを両立する「堅実な投資スタイル」を退職金を元手にした不動産投資では、「収益性の高さ」よりも「安定性と備え」を重視した戦略が求められます。ここまでで説明した5点、

• 1. 無理なく始める
• 2. 空室リスクの少ない立地を選ぶ
• 3. 管理の負担を減らす
• 4. 将来の出口も見据える
• 5. 専門家の知恵を活用する

これらのポイントを押さえておけば、不動産投資は老後の安心を支える「第二の年金」のような存在になります。

不動産投資は一生に関わる大きな判断です。少しでも不安があるなら、一度、第三者の専門家に相談してから動くのが賢明です。

不動産投資を始める前にチェックすべきこと

不動産投資は、始めてしまうと簡単には引き返せない性質があります。だからこそ、事前の確認が非常に重要です。

ここでは、失敗を避け、安心して投資を始めるために「最低限チェックしておきたいポイント」を整理しました。印刷して使えるようなつもりで、ひとつずつ確認してみましょう。

1. 投資目的を明確にしているか？

• 老後の生活資金を補うため？
• 子どもや孫に資産を残すため？
• 相続税対策のため？

目的によって、選ぶ物件の種類や運用方法が大きく変わります。

2. 使える資金に余裕があるか？

生活費や医療費とは別に回せるお金か？

万が一収益が出なくても生活に支障が出ない金額か？

退職金をすべて投資に回すのは避け、予備資金を確保しましょう。

3. 借入（ローン）の必要性と返済計画は？

無理なく返済できる年数・金額か？

金利の変動に耐えられる設計になっているか？

高齢になると融資条件が厳しくなることもあるため、早めに金融機関と相談を。

4. 投資対象の物件は「立地」と「需要」を満たしているか？

周辺にスーパーや病院、駅があるか？

将来にわたり入居者が見込める地域か？

価格が安いだけで選ばず、長く貸せるかどうかを重視しましょう。

5. 管理・運営は誰がするか？内容は明確か？

管理会社の評判や費用、対応内容を確認したか？

自分で対応しなければならない範囲はないか？

高齢者にとって管理の手間は大きな負担になるため、委託先の信頼性が重要です。

6. 修繕費や空室期間も想定しているか？

月々の収入だけで安心していないか？

修繕積立を別に確保しているか？

修繕や空室は避けられない前提で、「いざというときの資金」を備えておきましょう。

7. 税金・相続のことを把握しているか？

不動産所得にかかる税金や、確定申告の必要性を理解しているか？

将来の相続時、子どもたちが維持できる資産か？

税理士などの専門家と相談することで、後々のトラブルを防げます。

8. 信頼できる相談先があるか？

営業トークだけで判断していないか？

第三者的立場から助言してくれる人がいるか？

不動産業者だけでなく、税理士・投資顧問・家族にも相談し、専門家の助けを借りて冷静な判断を下しましょう。

【チェックリストまとめ】（印刷・保存推奨）

まとめ

この記事では、退職金を活用した不動産投資についてあすかタックス＆コンサルティングが解説しました。不動産投資は老後の収入源として有効な選択肢となり得ます。毎月の家賃収入が年金の足しになることや、インフレ対策や相続対策としても活用できること、うまく活用すれば、生活にゆとりと安心感をもたらすことなどのメリットは大きいものです。

一方で、空室リスクや急な修繕費、現金化しづらいといったデメリットもあるため、「焦らず・無理せず・きちんと理解したうえで」始めることが重要です。特に退職を控えた世代の方は、利益を追うよりも“損をしないこと”を第一に考える投資設計が、老後の生活を守る鍵となります。

「物件選びで失敗したくない」「税金や相続が心配」「老後に無理のない投資がしたい」そんな不安や疑問をお持ちの方は、ぜひ一度、不動産投資と税務の専門家に相談してみてください。

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代表 石井 輝光

貴社の社長にも質の高い国の経営改善・M&Aの認定機関として経営改革、資本性ローン等、地主・大家さんのタックス＆コンサルティング、顧問等の支援を通してお伝えします。

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